黑石集团是如何成为世界上最大的企业地主的

过去10年，黑石集团一直在不遗余力地扩大其在房地产领域的业务。自2007年上市以来，黑石投资于房地产的股本增长了8倍，达到1630亿美元。黑石集团通过抵押贷款来利用这些资本，因此它拥有的“地下”房产总价值约为3250亿美元。根据这些衡量标准，它的排名欧宝竞技ob该公司是全球最大的商业地产公司。

黑石以相对低调的方式积累了这个帝国，但最近的大型交易让它的规模不容忽视。去年秋天，该公司完成了历史上最大的房地产投资基金的募资，募资205亿美元。它还敲定了有史以来最大的私人财产交易，购买了大约1000个仓库，其中包括数十个出租给亚马逊该公司以187亿美元收购了物流公司普洛斯(GLP)。在一个大多数所有者和投资者规模都小得多的行业，黑石的影响力使其成为最受关注的参与者。房地产投资银行Eastdil Secured的首席执行官罗伊•马奇(Roy March)表示:“我们从未见过一家公司能够完成它们经常进行的交易规模，或者行动如此迅速。”

这些大规模交易也重塑了黑石集团自身。在其35年历史的大部分时间里，该公司最大的利润来源是其传统的私募股权业务，专注于收购和修复落后的工业企业。但六年前，房地产业大幅跃升。这种突出地位现在也反映在黑石的高层中。2018年，50岁的乔纳森·格雷(Jonathan Gray)被任命为总裁兼首席运营官，他是这家房地产公司的经理，最终将接替长期担任首席执行官和联合创始人史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)。

作为一家相对年轻的公司，黑石的文化给人一种老式华尔街的正式感。正式的职业装是必须的，即使是在周五也主要穿夹克。会议室里陈列着贾斯帕·约翰斯(Jasper Johns)和埃尔斯沃斯·凯利(Ellsworth Kelly)等艺术家的画作，如果放在1970年的会议室里，他们的作品并不会显得格格不入。

格雷在44楼的办公室里与人交谈时，概述了自己大胆的投资理念，就像着装要求保守一样。他指出，在经济增长放缓之际，房地产价格仍在上涨:“这使得在整个市场实现高额回报的难度大大增加。”欧宝球网站黑石面临的挑战是在市场上选择正确的投资点，以保持稳定的回报。

随着格雷在全公司的角色不断扩大，他已将黑石地产的接力棒交给了全球房地产联席主管肯•卡普兰(Ken Caplan)和凯瑟琳•麦卡锡(Kathleen McCarthy)。他们的最新战略重心是在快速增长的城市里开发那些不起眼但利润丰厚的房产，这突显出整体经济正在如何演变。

百仕通(Blackstone)投资在房地产方面通过两个基本类别的资金。第一个是百仕通房地产合作伙伴(Blackstone Real Estate Partners，简称BREP)，该公司称其为“机会主义”。BREP基金经常购买不良资产或部分空置的房产，他们可以迅速修复这些房产，以赚取高额的短期回报。自1994年第一只BREP基金推出以来，扣除费用后，该类别的平均年回报率为15%。第二类是Core+，比较保守，目标是已经产生稳定租金收入的房产欧宝球网站。包括黑石房地产投资信托(Blackstone Real Estate Investment Trust，简称BREIT)在内的Core+投资工具目前持有462亿美元资本，包括股息在内的年回报率约为10%。

每个类别的例子都显示了它们的不同之处:2014年，一个BREP基金以19亿美元收购了拉斯维加斯尚未完工的大都会酒店(Cosmopolitan hotel)，又花了4.88亿美元将其变成了一个如今价值更高的战利品目的地。欧宝球网站相比之下，BREIT在多户型建筑中拥有大约6万套公寓，购买这些公寓是为了获得稳定的租金收入。

该公司与大型机构投资者的联系使其具有重要的优势。通过筹集巨额资金，黑石能够一举收购大量股份。实际上，黑石可以竞购规模较小的公司无法竞购的地产，而且往往因此获得折扣。“如果一栋2000万美元的写字楼待售，可能会有20个竞标者，”该公司美洲地区收购主管泰勒•亨里策(Tyler Henritze)表示。“如果是一笔200亿美元的交易，竞争就会有限得多。”欧宝球网站经纪公司Marcus & Millichap的诺瓦克(Jakub Nowak)指出，这种折扣增加了黑石以溢价出售这些房产的可能性。

如果一栋价值2000万美元的建筑出售，可能会有20个竞标者。当这是一笔200亿美元的交易时，竞争就有限得多。欧宝球网站

泰勒·亨里策，百仕通美洲并购部主管

在2007年将希尔顿酒店和Equity Office Properties这两家大型上市公司私有化之后，黑石展示了其商业模式的有效性。与当时其他投资者在大衰退(Great Recession)中押注失败不同，格雷的团队获得了长期融资，并积累了大量现金缓冲。这使得黑石能够在经济风暴中持有希尔顿和EOP，并投资改善它们。这些交易最终为黑石集团赢得了210亿美元的利润，这种谨慎的财务策略如今已成为黑石集团大型房地产交易的模板。

如今，黑石集团正将其业务重心缩小到所谓的“知识中心”——吸引大批年轻专业人士的快速发展城市。卡普兰说:“我们看到了再城市化和士绅化的巨大趋势。”这些城市的高房价已经冷却了一些投资者的热情——当你的购买价格很高时，从租金中获利就更难了。但卡普兰和麦卡锡认为，纽约、洛杉矶、湾区、西雅图、伦敦、柏林和斯德哥尔摩将继续产生巨大的增长。

在这些热门城市，该公司并没有依赖于热门项目。黑石集团避开零售业务，对新的写字楼交易非常挑剔。相反，在这些需求强劲、新建筑极少的大都市，多户租赁住房是该公司最喜欢的项目之一。

黑石正在一项传统上沉闷乏味的资产上获得最大收益:仓库。麦卡锡解释说，随着电子商务的蓬勃发展，库存正从商店的货架转移到巨大的仓库，而这些仓库又需要靠近数百万个家庭，以确保货物迅速到达。这种趋势已经把距离市中心15英里以内的“最后一英里填充区”的配送中心变成了令人垂涎的空间——黑石集团正在吞并它们。仅在2019年，它就购买了价值近250亿美元的物流资产。

该公司预计，仓库租金的增长将远远快于公寓和办公室租金，目前顶级物业的租金每年增长10%或更多。欧宝球网站美洲地区房地产主管纳迪姆•梅格吉(Nadeem Meghji)表示，为了吸引顶级租户，该公司正在改善物业，增加屋顶太阳能电池板和额外停车位等设施。

低矮、单调的配送中心和炫目的曼哈顿办公大楼之间的反差再明显不过了。但在房地产行业，浮华往往会让人分心。格雷说:“人们仍然把仓库视为一种商品，并不迷人。“他们倾向于向后看。”在黑石看来，未来就像是新泽西州一个足球场大小的物流中心。

真正的钱

92％

黑石集团股票12个月(截至2月7日)的总回报。

113亿美元

这是黑石集团自2009年以来经调整后的房地产收益。
资料来源:公司文件．

3250亿美元

黑石房地产投资组合的估计当前价值。
(包括投资资本和杠杆。）

本文的另一个版本刊登在《纽约时报》2020年3月号欧宝竞技ob标题是“大建筑，黑石大赚”。

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