那一刻，纳迪姆·梅格吉意识到，新好莱坞为房地产带来了魔力。
2019年春天的一天，私募股权巨头黑石集团(Blackstone)美洲房地产投资主管从这栋14层的前卫建筑的屋顶露台上往下看网飞公司它位于洛杉矶日落大道，是这家流媒体巨头的创意总部。拥挤的停车场，大批技术人员、作家、演员和制片人从写字楼涌向低矮的工作室，这一切都告诉梅根，这个嗡嗡作响的内容创作中心是这个星球上最好的房地产机会之一。
他回忆道:“这不仅仅是另一群办公大楼。”“这是制作在线娱乐的关键基础设施，在线娱乐已经以一种新的方式爆发，在一个完全集成的中心，Netflix或迪斯尼租赁办公室和工作室空间，用于编写脚本、拍摄、营销和制作过程的其他所有部分。”
在访问期间，梅根和黑石团队了解到，Nexflix通过长期租约控制其节目策划和拍摄的场地，节省了大量资金，迪士尼和黑石也采用了这种集中式策略亚马逊．这与不久前的零散模式不同。在过去的模式中，电影和电视制片厂允许制片人为每一场演出临时租用办公室和摄影棚。
对于Meghji来说，“批量租赁”和“在一个地方生产”的流媒体模板提供了黑石渴望的那种投资:在蓬勃发展的商业中，租户占据的建筑物，位于竞争对手极难进入的城市，即使租金迅速上涨。对于梅根来说，他从Netflix塔的顶端看到的庞大的媒体组合，包括曾经是华纳兄弟总部的历史悠久的白色圆柱工作室，是独一无二的奇迹，几乎不会面临竞争。
所以一欧宝球网站年多以后，在2020年6月，办公室和工作室几乎空无一人大流行的深度之后，黑石集团宣布将收购梅根获得启示的洛杉矶建筑群49%的股份．该交易对该地产的估价为16.5亿美元，使黑石集团成为经营美国最大独立工作室设施之一的企业的共同所有者。它现在是Netflix洛杉矶总部的房东，并以Netflix和迪士尼为主要租户为荣。在它的摄影棚里，摄像机不停地拍摄着Netflix这样的热门剧集的Upshaws和美国广播公司的站19日而黑石共同拥有的业务则负责监督从舞台管理到为教练培训明星球员的关键灯提供餐饮等一切事务。
这座建筑群也是黑石集团先见之明的象征。虽然没有人预见到大流行的到来，但由于在covid - 19之前和期间实施的房地产战略，黑石的表现非常出色，这些战略非常适合从危机推动的美国生活方式转型中获利。随着封锁的缓解，该公司储备了大量新的现金，它把这数十亿美元的赌注押在了它所青睐的趋势在房地产领域最强劲的前提上。
“最高信念”主题
黑石在好莱坞的冒险突显了它的专长:找到相对未被发现、回报远高于大多数其他类别资产的走廊，并尽早找到它们。现在是华尔街的中坚力量世界上最大的私人商业地产所有者．该公司管理着1,960亿美元的投资者权益资本:这些资本通过杠杆放大，支撑着价值3,780亿美元的不动产。
尽管规模巨大，但黑石集团表现出了非凡的灵活性。在过去几年里，该公司的回报率一直保持在两位数以下，从更为保守、长期的投资工具，到远高于更为投机的投资产品。欧宝球网站值得一提的是，它通过退出那些很快就消失的地区，达到了这些目标此外，该公司还将业务重心转移到四个领域，这些领域以前几乎没有投入资金，但后来发展势头强劲。
黑石称这些层次为“最高信念主题”。该集团包括物流、郊区公寓、生命科学和电影制片厂。在每一个地方，它都赶上了上升的浪潮。房地产联合主管凯瑟琳·麦卡锡(Kathleen McCarthy)表示，对于物流、租赁住房和工作室来说，疫情“加速了危机前已经出现的趋势”。将数十亿美元资金分散到主要房地产类别和市场以降低风险并非黑石集团的目标。Meghji说:“我们将投资集中在我们预测技术和人口结构变化将产生巨大需求的地方和类别。”
黑石集团认为电子商务将刺激萧条的仓储行业;在竞争对手打呵欠的时候，它迅速积累了世界第二大的配送中心投资组合(仅次于房地产投资信托公司普洛斯)。该公司在新冠疫情前快速增长的阳光地带(Sunbelt)市场的公寓上押下重注，那里最近有一波单身人士和家庭离开市中心去郊区减少了空置率并提高了租金。在瞄准生命科学领域时，黑石集团认为，包括研究突破性疗法的实验室在内的办公空间将比普通办公室做得更好。0b足球自黑石宣布成立工作室以来的一年里，宅在家里的生活方式已经把美国人引向了狼吞虎咽地看新电视剧，促使Netflix及其挑战者从不断扩大的办公室和录音棚中制作更多节目。欧宝球网站
当然，黑石也拥有强大的私人股本业务，但房地产是其最大的利润来源。该公司近年来频频登上新闻头条通过在拉斯维加斯大道(Las Vegas Strip)上的大都会酒店(Cosmopolitan)和百乐宫酒店(Bellagio hotel)等众多地标性酒店聚集在一起;史岱文森镇(Stuyvesant Town)，纽约市最大的公寓大楼;班加罗尔的大使馆办公园区(Embassy Office Parks)是印度IT租户的首选目的地。但是，向在大流行中蓬勃发展的分支机构的大转变却没有引起多大的轰动。而且这种重新定位的影响确实是广泛的。十年前，仓库和公寓各只占黑石持股的2%，甚至还没有开始涉足工作室或生命科学领域。如今，四大主题已占其全球投资组合的五分之四。
尤其值得注意的是，黑石在实现转型的同时，还实现了业务的大幅增长总计财产名册。从2015年底到今年第一季度，该公司的房地产投资者资金翻了一番，从930亿美元增至1960亿美元。去年，该公司290亿美元的房地产投资中，有92%流向了高优先级领域。2019冠状病毒病的经济正在增加新的动力，第一季度黑石集团的房地产利润达到5.47亿美元，是去年同期的两倍。过去五年里，黑石的股价上涨了253%，投资者获得了36%的年回报率，比标普500指数整体高出19个点。
大基金得到最好的交易
百仕通管理着两类基本基金，这两类基金都严重倾向于其四大基础行业。最初的一批是黑石房地产合作伙伴(BREP)工具，迎合大型机构投资者，如德克萨斯州教师退休系统和佛罗里达州行政管理委员会养老基金。BREP套件在短时间内进行冒险的押注。黑石集团总裁兼首席运营官乔恩•格雷(Jon Gray)曾把这种模式称为“买进、修理、卖出”。他们的策略是:购买那些经常破旧、空置或空置的不良房产，注入资金对其进行翻新，组建新的管理团队，然后力争在五年内退出，赚取巨额资本收益，随着租户的增加，租金也会不断上涨。自1994年创建BREP以来，百仕通在美国、欧洲和亚洲推出了17只扣除费用的BREP基金，平均年回报率为16%。如今，BREP集团管理着近1000亿美元的房地产和“干粉”现金，使其成为全球最大的单一房地产私募股权基金类别。
第二种类型属于黑石集团的CORE+战略。这些投资组合包括了黑石收购时已经产生强劲、持续现金流的建筑。虽然BREP的目标是在时间上锁定意外之财，但CORE+寻求长期持有物业，并通过租金收入和租金上涨推动的升值来回报投资者。CORE+连接了两个产品。BPP基金于2014年推出，为同样投资于BREP的养老基金和捐赠基金提供低两位数的年回报率。在短短七年时间里，BPP管理的资产迅速增长至约500亿美元。
欧宝球网站最近，百仕通(Blackstone)首次大举吸引散户投资者。CORE+的第二个支柱是百仕通房地产收入信托基金(简称BREIT)，该基金于2017年推出，目标人群是“大众富人”。BREIT是一种房地产投资信托基金，其中股票由投资者持有，但这些股票不进行交易。与BPP基金一样，BREIT也不购买待修房屋。在其价值460亿美元的近1400处房产组合中，有四分之三是仓库和郊区公寓——两个“最高定罪”的主题——主要是在繁荣的阳光地带地铁，这些都是完全出租的，并产生强劲的租金。
筹集巨额资金可以提供数十亿美元的随时可用现金，这是市场上的一个主要优势。无论是将一家上市公司私有化，还是确保庞大的投资组合，百仕通都能在一笔交易中收购大量股份。相对于缺乏资本竞购这些交易的竞争对手，这种影响力提供了优势。简单地说，黑石通过大量收购获得了最低价格。正如该公司房地产收购主管泰勒·亨里策(Tyler Henritze)所说欧宝竞技ob2020年，“如果一栋价值2000万美元的写字楼待售，可能会有20个竞标者。如果是200亿美元的交易，竞争就会有限得多。”欧宝球网站黑石集团已成为收购几乎所有其他公司都难以承受的庞大收购组合的专家，然后以丰厚的利润将部分出售给缺乏现金竞购整个交易的竞争对手。
一个新的范式
随着经济在2010年前后开始从金融大危机中复苏，黑石的投资组合与目前的组合截然不同。欧宝球网站超过四分之三的地产是酒店和办公楼。2007年，黑石集团完成了两笔巨额交易——收购希尔顿全球和股权办公室物业。黑石最终以可观的利润出售了这两家公司，但这是在经过多年艰苦工作以改善运营之后。
到2011年，该公司正在规划一个新的方向。当时担任房地产主管的格雷，与现任联席主管麦卡锡和肯·卡普兰(Ken Caplan)一起，在黑石没有涉足或刚刚开始投资的领域看到了最强劲的未来——这些领域现在是他们“最确信”的领域。他们还决定将这些投资集中在两类地区:首先是格雷所说的“人才”城市，如旧金山、洛杉矶和西雅图，这些城市吸引着最优秀、最聪明的科技和媒体人才;其次是美国发展最快的城市，主要是阳光地带的明星城市，如亚特兰大、达拉斯和凤凰城，随着危机后的复苏开始获得动力，这些城市在创造就业机会方面引领全国。BPP基金和BREIT基金的推出拓宽了黑石的投资范围，将状况最佳的地产纳入投资范围。
另一方面，在本世纪初主导其持股的领域，黑石认为前景不那么乐观。到2010年，黑石集团他认为电子商务虽然还处于早期阶段，但正在从封闭的购物中心抢走销售额，而这是过去几十年里最好的资产类别。2012年，该公司出售了其在美国的最后一家大型购物中心，并于2015年退出了绝大多数购物中心。如今，黑石的基金几乎不持有零售地产。
至于传统的办公室，格雷认为这种趋势将继续下去把更多的员工挤欧宝球网站进更小的空间最终将抑制对低质量建筑的需求。在纽约等传统强劲的市场，大量新大厦在2010年代中后期的繁荣时期拔地而起，给租金带来了下行压力。在北美，黑石集团继续购买并持有办公楼，但主要是在科技行业强劲且不断增长的城市，尤其是温哥华、西雅图和旧金山。梅格吉说:“西雅图非常适合办公，因为它是世界云计算之都。
不过，过去10年里，黑石大幅减少了对美国办公空间的总体敞口。它对酒店的投资也少得多，在大多数城市市场，酒店的建设水平都在不断提高。因此，它把重点放在更大的度假地产上，在那些更难沿着海滩建造新酒店的地方。欧宝球网站与此同时，该公司开始了向四个“最高定罪”地区的巨大转变——开创性地进军仓库领域。
学会爱上仓库
黑石开始收购四四方方的配送中心，不是因为它们看起来像长期投资，而是因为它们超级便宜。该公司从2010年开始进行收购，当时，在金融危机中，传统上落后、平淡无奇的汽车行业受到了比大多数行业更严重的打击。但是正如格雷所说欧宝竞技ob在2020年，“当我们仔细观察趋势时，我们发现租金即将大幅上涨。”传统上，仓库租金增长的速度与GDP增长最匹配。但黑石团队认为，随着电子商务增长势头的增强，该行业的增长速度将远远超过整体经济。麦卡锡说:“我们看到需求在增长，供应却很少。”
百仕通全心投入，在美国收购了18个投资组合，并将这些资产组建为一家名为IndCor的独立公司，由一家BREP基金拥有。2015年，它以81亿美元的价格将IndCor卖给了新加坡的主权财富基金，然后把这个想法带到了欧洲，积累了另一批名为Logicor的配送中心，两年后又以140亿美元的价格卖给了中国政府的投资机构。这两笔交易的年回报率都超过了30%。
与此同时，黑石一直在扩大自己的仓库投资组合。2019年，该公司筹集了205亿美元的基金，这是商业房地产史上规模最大的基金，并使用部分收益以及BREIT的资金，在38个城市购买了1100个仓库，其中包括数十个租给亚马逊的仓库。以187亿美元的价格，这是迄今为止最大的一笔私人地产交易。如今，在其投资组合中，每10美元中就有4美元，总额达到了惊人的600亿美元，都停放在巨大的工业建筑中。
随着亚马逊、沃尔玛、家得宝和其他电子商务巨头将从食品杂货、苏打水到园艺用品等各种商品运送到居家美国人的家门口，这个已经蓬勃发展的行业在疫情期间爆发了。从2012年到2016年，仓库租金每年温和上涨3%，之后加速上涨，在接下来的三年里平均上涨6.5%。2020年，这一比例上升至7.5%，而职位空缺率则降至4.6%的最低水平，约为九年前水平的一半。
这一繁荣引发了销售价格的飙升，推动“上限率”，即每一美元投资的净租金收益，从超过6%上升到4%左右。你可能会认为，黑石的应对之策是转向新的廉价领域。不是这样的。去年，该公司斥资90亿美元收购了更多的仓库，占当年“地面”资本部署的45%。欧宝球网站
那么，是什么让黑石确信，它将继续从这些价格高得多的新收购中获得巨额回报呢?黑石集团的团队认为，他们仍然可以通过集中购买扩张最快的阳光地带地铁，如亚特兰大、凤凰城、达拉斯、奥斯汀和罗利-达勒姆等地，来获得不错的交易。在这些市场中，它主要购买距离市中心仅10到15英里的“填充”位置。客户愿意为这些超密集的场所支付高额溢价，因为它们提供了快速(通常是两小时)的送货服务，可以到达最大数量的“屋顶”。对黑石集团来说，这些就近的地点还有另一个巨大优势:在靠近城市的地方建造具有竞争力的仓库极其困难。此外，很少有竞争对手能与黑石相比，在一笔交易中收购价值数十亿美元、包括数百个仓库的投资组合，而且速度极快。
花园公寓
这些炙手可热的阳光地带市场也是黑石集团在郊区租赁领域进行重大投资的地方。早在2012年，黑石高层就发现美国的住宅和公寓建设太少了。到2015年，新公寓的建设速度约为年轻人所需速度的一半，这些年轻人正在进入劳动力市场，最终将寻找一套公寓。
布莱克斯通认为，在金融危机之后，与父母同住或与室友合住的年轻单身人士将会逐渐淡出人们的视线。预测:长期的短缺将使租金迅速上涨，确保新建和翻新的花园公寓几乎没有空置。花园公寓是多户出租公寓的行业术语，主要位于郊区，通常以游泳池和公园空间为特色。
这种情况在新冠疫情爆发之前就已经出现了，亚特兰大和凤凰城等黑石集团(Blackstone)顶级市场的租金持续以中等至高个位数上涨。但新冠肺炎疫情使该行业走上了新的轨道。即使是在佛罗里达州和德克萨斯州这样的州，单身人士和家庭也从市中心的公寓搬到了郊区更宽敞的、有露台、花园和社区游泳池的住宅。百仕通没有披露其在个别市场的租金趋势，但其他上市房东的数据显示，阳光地带(Sunbelt)地铁的租金目前正以每年近10%的速度上涨。出租公寓目前占百仕通持股的五分之一，而十年前这一比例微乎其微。BREIT拥有一块巨大的土地——74,000套多户型公寓，其中95%是出租的，集中在从卡罗来纳到佛罗里达州的阳光地带，向西穿过德克萨斯州、亚利桑那州、内华达州和南加州。
生命科学就像一场房地产游戏
2015年，百仕通进入生命科学领域，当时一个BREP基金斥资90亿美元收购了BioMed Realty，后者是美国最大的办公空间和邻近实验室的所有者之一，主要出租给生物技术公司。这笔交易将这家公开交易的房地产投资信托基金私有化。
与BREP收购的大多数资产不同，BioMed并没有损坏。梅根说:“这被广泛误解了。“投资者认为实验室空间过于专业化，资本过于密集，低估了潜在需求。”BioMed所持股份的交易价格低于传统办公空间，而黑石当时基本不愿购买传统办公空间。该公司采取了与黑石公司相反的立场，即受人口老龄化和生物制药研究支出快速增长的推动，生命科学领域将出现大幅增长。0b足球
但黑石也认为，要挖掘生物医学的潜力，它必须把所有的办公室都集中在它所认为的全球五大研究中心:两个剑桥(马萨诸塞州和英国)、圣地亚哥、西雅图和旧金山湾区。0b足球这些场所对制药巨头最有吸引力，因为它们可以租用麻省理工学院(MIT)和英国剑桥大学(Cambridge University)等顶尖研究机构附近的实验室和办公室，这些城市吸引着有才华的研究人员。0b足球正如麦卡锡所指出的，“这是一种集群效应。制药公司既喜欢靠近大学，又喜欢彼此靠近，以获得丰富的知识。”BioMed在所有这些中心都很强大，但它在纽黑文、圣路易斯和迈阿密等次要地区也有设施。梅格吉说:“我们出售了这些房产，并将资金重新投资于核心市场。黑石投资了30亿美元用于新建实验室和办公室，全部都在上述五大目标上。
不断增长的足迹使BioMed越来越成为客户的首选房东辉瑞默克公司和Bristol Myers Squibb．在大流行期间，实验室保持开放，研究继续蓬勃发展。0b足球梅格吉表示:“与传统办公楼相比，我们的建筑获得了更高的租金和更多的租户需求。”欧宝球网站“投资者进入生命科学地产的愿望大大增加。”
这一趋势催生了一笔了不起的交易。10月，拥有BioMed的BREP基金以146亿美元的价格将其出售给了一个新成立的BPP工具——这些工具购买稳定、成熟的资产，为其投资者带来了60亿美元的收益。欧宝球网站BPP生命科学筹集的资金中，超过三分之二来自最初收购BioMed的BREP基金的投资者。仅仅两个月后，BPP生命科学公司(BPP Life Sciences)就斥资34亿美元买下了一个庞大的实验室和办公室综合体，几乎全部位于马萨诸塞州的剑桥(Cambridge)。这一标志性的研究中心进一步扩大了它的足迹。0b足球
黑石目前拥有200亿美元的实验室办公资产，而七年前这一数字几乎为零。梅根表示，这才刚刚开始:BioMed计划不仅要继续收购现有的实验室，还要在所有五个最佳地点建立新的实验室。
娱乐圈的大时代
黑石集团于2017年首次进入好莱坞，当时它在伯班克(Burbank)购买了迪士尼(Disney)和华纳兄弟(Warner bros)的一组办公大楼。但它再一次看到了包含一些特殊元素的办公空间的更大潜力，这些空间的邻近会让制片人、编剧和高管工作的建筑更稀有、更有价值。欧宝球网站因此，在2020年6月，它宣布将从REIT Hudson Pacific Properties (HPP)手中购买日落大道综合大楼49%的股份。
该综合体包括三个主要工作室——日落布朗森，拉斯帕尔马斯和日落高尔——拥有多个摄影棚和120万平方英尺的生产空间，以及100万平方英尺的相邻办公室。在生命科学领域，地理位置至关重要:洛杉矶是全球电影和电视产业的中心，美国50%的工资来自洛杉矶，美国和加拿大一半的摄影棚都在洛杉矶。例如，Netflix有很大一部分的国内拍摄是在洛杉矶进行的，其中大部分是在现在由黑石集团(Blackstone)共同拥有的工作室完成的。
当黑石集团敲定这笔交易时，由于疫情的影响，电影公司一片漆黑，办公室基本空无一人。但现在制作又开始蓬勃发展，在一个演播室同时拍摄多达10个节目。在过去三年里，七大电影公司在新剧上的投入增长了77%，随着悬而未决的剧集增多，这一增长速度甚至更快。梅格吉强调，黑石- hpp的共同所有人不仅仅是房东。欧宝球网站“我们是电影和流媒体工作室的门房，”他说。“我们安排灯光、音响、拖车和大多数其他设备，以及舞台管理人员和餐饮。这不仅仅是一个所有者，而是运营一个对创造内容至关重要的操作平台。”
点亮电灯泡:黑石集团(Blackstone)在美国的梦工厂获得了一个动作英雄的角色。
