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2023年,美国400个最大的房地产市场的房价将走向何方?这5张图表给了我们一些线索

2022年12月22日,下午7:05 UTC

在全国范围内,2012年2月至2022年6月,房价连续124个月上涨。现在我们反过来了:整个9月,季节性调整的Case-Shiller全国房价指数连续三个月下跌。总的来说,这2.2%的跌幅与滞后的转售指数持平这是二战后第二大房价调整但仍远低于2007年至2012年26%的回调。

很明显住房负担能力的压力引发了美国房地产市场的通货紧缩,业内人士意见不一什么正在进行的房价调整会是2023年的样子。的原因吗?需求和供应发出了相互矛盾的信号。

在住房需求方面,目前抵押贷款购买申请仍在下滑(同比下降38%)仅低于2000年楼市崩盘期间的最低点.一方面,如果2023年金融状况缓解,抵押贷款利率下降,购房者需求将会增加。另一方面,疫情导致住房需求激增可能是有前拉效应导致大流行后的房地产市场比预期的要慢。

在住房供应方面,全国范围内的情况仍然相当紧张。而抵押贷款利率飙升与需求大幅下降相对应的是,这并没有导致卖家急于退出。事实上,Realtor.com上的新房源同比下降17.25%。许多通常想要搬到更大房子的买家推迟了这一转变,因为他们不想放弃目前房子2%或3%的固定抵押贷款利率。

那么,买家(对他们来说,低需求是潜在的推动力)还是卖家(对他们来说,供应紧张是潜在的推动力)占据了上风?最好的指示之一可能是库存的方向它的变化速度.乍一看,可能很容易认为库存(即待售的活跃房源)只是一种供应的衡量标准,然而,它也是一种需求的衡量标准。如果购房者减少购房,房屋在市场上停留的时间更长,即使新上市房屋(目前同比下降17.3%)下降,库存水平也会上升(目前同比增长46.8%)。

让我们来仔细看看美国400个最大市场的库存数据。

今年春天抵押贷款利率飙升后不久,过热的美国房地产市场降温.买家需求的迅速回落最终给了库存上升的喘息空间。

虽然Realtor.com上的全国库存水平同比增长46.8%,但不同市场的情况差异很大。奥斯汀和凤凰城等城市的库存水平分别飙升了160.7%和176%。与此同时,芝加哥和纽约等市场基本保持不变。

当涉及到库存时,变化的速度很重要。库存突然飙升通常标志着房地产市场已经进入全面调整.当然,我们现在知道,今年夏天奥斯汀和凤凰城等市场的情况正是如此,那里的房价已经很高了分别比2022年的峰值下降了10.4%和8.1%

为什么一些市场的库存水平飙升,而另一些市场则持平?首先,基本面

每个季度,穆迪分析(Moody 's Analytics)都会评估当地的基本面因素,包括当地的收入水平,是否能够支撑当地的房价。如果一个地区的房地产市场被“高估”超过25%,穆迪分析(Moody 's Analytics)就欧宝球网站会认为其“严重高估”。在大流行的房地产热潮中,“严重高估”阵营从2019年第二季度的3个市场飙升至到2022年第二季度达到210个市场.这些泡沫市场包括博伊西等地(高估了74%)和奥斯汀(高估了61%)。

时间快进到今天,那些“被严重高估”的市场总体上变化得更快。高收入远程工作者的涌入导致博伊西和爱达荷福尔斯等新兴城市的房价与当地收入脱节。当然,当远程工作人员迁移速度变慢,并且1981年水平的抵押贷款利率冲击导致许多当地潜在的借款人(他们必须满足贷款人严格的债务收入比)失去了抵押贷款资格。暗示房价下跌

总共有2022年11月Realtor.com上的751,544个活跃房源.这一数字高于2021年11月的511899套房源,以及2020年11月的683606套活跃房源。然而,这一数字仍远低于2019年11月疫情前114万的活跃挂牌数量。

一些公司,比如CoreLogic和Home。有限责任公司他认为,在库存如此紧张的情况下,美国房价在2023年不会下跌。研究0b足球人员摩根士丹利(Morgan Stanley)说那些看好房市的人应该重新考虑他们的立场。

“尽管库存紧张,但我们预计房价将在2023年3月开始年度下跌,这反映了美国住房市场的这种负担能力状况是多么前所未有。”摩根士丹利研究人员写道0b足球他们预计美国房价将从峰值到低谷下跌10%左右,尽管供应仍低于6个月的库存。

即使库存水平仍低于疫情前的水平,房价怎么可能下跌?

“当需求突然断崖式下降时,供应的绝对水平就不那么重要了。这就是分别观察供应和需求的变化率至关重要的地方,”John Burns房地产咨询公司的研究总监Rick Palacios Jr.告诉我们0b足球欧宝竞技ob.他说:“在许多市场,投资者在购房者中所占的比例达到了本轮房地产周期以来的最高水平。这些买家中的大部分现在都在观望,一些人需要卖出,因为他们的杠杆率过高,实际上只是在观望房价继续上涨。那些日子现在已经过去了,这些卖家没有表现出与传统自住业主相同的情感/行为品质,这在历史上使房价在下行时具有一定的粘性。在该系统的待售房屋供应方面,建筑商所占的市场份额也大约是其历史市场份额标准的两倍(分母是二手房供应加上在建新房供应和完工库存)。建筑商以价格满足市场需求,而传统业主则不会迅速降价。”

展望未来,John Burns房地产咨询公司预计明年春季库存将进一步上升。就全国房价而言,该研究公司预0b足球计,从峰值到谷底的跌幅为20%至22%如果明年6%的抵押贷款利率仍然阻碍人们的负担能力。

“我们很有可能看到春季供应增加,这是典型的。特别是新房供应应该会上升,因为我们知道完工房屋正在增加,建筑商还有更多未售出的房屋仍在建设中,正在通过系统工作。欧宝球网站欧宝竞技ob.“这将是自2008年以来第一个抵押贷款利率在6%左右的春季销售季,所以我们预计卖家总体上会经历坎坷,尤其是如果经济正式陷入衰退的话。”

每当摩根士丹利(Morgan Stanley)或约翰·伯恩斯房地产咨询公司(John Burns Real Estate Consulting)这样的机构谈论美国房价时,他们谈论的是全国的房价总量。不管接下来会发生什么,肯定会因市场而异。

在全国400个最大的住房市场中,有36个市场恢复到了疫情前的住房水平。上面的可0b足球搜索图表(按字母顺序排列)显示了这36个市场。

从理论上讲,库存水平上升可能会压低这些市场的房价。

在美国400个最大的房地产市场中,364个市场的库存仍低于疫情前的水平。上面的可0b足球搜索图表(按字母顺序排列)显示了这364个市场。

尽管摩根士丹利(Morgan Stanley)0b足球的研究人员认为,库存紧张不会阻止房价下跌,但他们确实认为,库存紧张将防止出现2008年那样的崩盘。

“尽管供应不能将房价增长保持在零的下限,但我们确实认为,它可以防止房价下跌幅度过大。”摩根士丹利研究人员写道0b足球

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