我们正处于二战后第二次最大的房价调整中——这是最新的数据

“房屋以不可持续的速度上涨。因此，我们所看到的房价减速应该有助于使房价与租金和其他住房市场基本面更加一致。欧宝球网站这是一件好事。从长期来看，我们需要的是供需更好地协调，让房价以合理的速度和合理的水平上涨，让人们重新买得起房子。我们的房地产市场可能必须经历一次调整才能回到那个位置。”“这次艰难的(房地产)调整应该会让房地产市场回到更好的平衡状态。”

这种“艰难的(房地产)调整”已经见证了美国房地产市场从通胀模式转向通缩模式。

连续124个月，从2012年2月上一轮泡沫破裂的底部一直到2007年的顶部大范围的房地产繁荣2022年6月，季节性调整的Case-Shiller全国房价指数报告显示房价正增长。现在我们进入了一个新的趋势:美国房价连续四个月下跌。

周二，我们得知，以Case-Shiller全国房价指数(Case-Shiller National home Price Index)衡量的美国房价10月份下跌了0.3%。总体而言，美国房价自6月份达到峰值以来下跌了2.4%。

一方面，美国房价下跌2.4%听起来只是九牛一毛。另一方面，它已经足够大，可以算作这是二战后第二大房价调整。(就在从1990年5月到1991年4月，下降了2.2%然而，它远低于2007年至2012年期间，从高峰到低谷的跌幅为26%。)

为了更好地理解正在进行的房地产调整，让我们仔细看看Case-Shiller数据。

美联储成立后不久今年春天对利率施加上行压力-看到了什么抵押贷款利率从3%飙升至6%以上——美国房地产市场进入调整模式。原因是抵押贷款利率上升，再加上天价房价，推动了负担能力进入历史的上限。

展望未来，穆迪分析公司(Moody's Analytics)首席经济学家赞迪(Mark Zandi)预计，美国的房屋销售将很快触底。然而，他预计房价至少要到2024年才能触底。

“住房需求(房屋销售)接近低谷;住房供应(住房开工和竣工)尚未触底;房价在达到最低点之前还有一段路要走，”赞迪说欧宝竞技ob。

房价,穆迪分析公司(Moody's Analytics)预计，如果经济没有衰退，美国房价将下跌10%。如果经济真的出现衰退，穆迪分析(Moody's Analytics)预计从峰值到谷底的跌幅将在15%至20%之间。

截至10月份，美国房价下跌了2.4%，这使我们回到了2022年3月的水平。如果下降幅度扩大到10%(见上图)，这将使我们回到2021年10月的水平而假设从峰值到谷底下跌20%会让我们回到2021年2月的水平。

这很重要。相对于上次泡沫破裂，这一次的房价大幅调整不会看到很多借款人资不抵债(即他们的抵押贷款余额大于他们的房屋价值)。

虽然美国房价正在下跌，但仍处于高位。事实上，2022年10月的房价比2020年3月的水平高出38.1%。

房价保持不变脱离基本面或许可以解释为什么美联储官员不急于阻止正在进行的房地产调整。飙升的房价不仅会影响到租金，还会导致房主感觉自己更富有，从而增加支出。欧宝球网站

美联储最近发表的研0b足球究表明，大范围的房地产繁荣不仅有助于推动大范围的通货膨胀这是最大的罪魁祸首之一。

“我们的研究结果提供了提示性证据，表明房价上涨是大流行期间通胀的重要因素……根据我们的回归估计进行的粗略计算表明，2020年2月至2022年2月期间，房价上涨可以解释不包括住房服务的消费者价格指数(CPI)约三分之一的上涨。”美联储经济学家在11月发表的一篇论文中写道。

简而言之:房价出现一定程度的通缩可能有助于美联储控制失控的通胀。

房地产市场的调整显然已经到来，尽管全国各地的情况仍有所不同。

在Case-Shiller追踪的美国20个主要住房市场中，房价下跌幅度从芝加哥的-0.95%到旧金山的-11.2%不等。

这是怎么呢在美国西部，负担能力是一个更大的问题，那里的调整幅度最大。其中包括西雅图(下降10.1%)、圣地亚哥(下降7.2%)、凤凰城(下降5.4%)和拉斯维加斯(下降4.8%)等主要市场。与东北部和中西部的同行不同，西部市场调整的风险更高，原因是投资者活动水平上升。

但是，即使像旧金山和西雅图这样的房价下降了两位数，也远高于疫情前的房价(见下图)。截至10月，自2020年3月以来，旧金山和西雅图的房价分别上涨了26%和36.9%。

请记住，本文中提供的房价数据可能低估了当前的价格下跌。

这归结于一个事实，即Case-Shiller全国房价指数是一个滞后的三个月平均值。2022年10月的数据直到12月的最后一周才公布，包括8月、9月和10月敲定的销售。其中一些销售合同可能早在6月份就已签署。

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