特朗普的税单房主一万亿美元成本

最近几周,唐纳德·特朗普一直谈论的计划,如他所说,“非常重大的减税中等收入这么努力工作的人。“但在国会开始一项新的税收措施,人们应该考虑的一个很大程度上未经检验的影响最后税单,特朗普承诺将帮助中产阶级:你会相信它遭受了一万亿美元的损害homeowners-many中产阶级都国家?

,大量减少造成的房屋价值2017税法限制联邦州和地方房地产和所得税的税前扣除10000美元一年,还取消了一些抵押贷款利息减免措施。在不同的地区不同的影响。县高房价和房地产税收和房主有大型抵押贷款遭受最大的冲击,如您所料,考虑到更大的价值失去了减税。但是我们会看到,房主在全国各地也感受到了效果。

我把我的分析建立在数字从两个备受尊敬的人:Mark Zandi,穆迪分析的首席经济学家;退休的总统和休·Lamle md Sass,华尔街投资管理公司。

赞迪数字broad-macro-math,。Lamle(发音LAM-lee)是一个micro-math的主人。是Lamle首先让我想到房屋价值损失通过发送我一个经济模型,他创造了显示造成的破坏在高端,high-bracket高税率地区的纳税人支付七位数以上的家园。欧宝球网站

Lamle开始的前提下购房者通常会发现他们可以通过计算多少房子首付他们可以花多少钱,每月的按揭付款,调整后的金额会保存通过税收减免抵押贷款利率和房地产税。他的模型计算出多少价格必须下跌相同的每月支付一个给定的房子现在名义买家不能利用房地产税收减免和可能无法充分利用抵押贷款利息扣除。

在我显示Lamle模型ProPublica研究伙伴,多丽丝·伯克,她带领我赞迪的研究,我意识到可0b足球以用来计算国家价值损失的数字。

准备好了吗?我们开始吧。广泛的图片首先,那么具体。这有点复杂,所以请容忍我。

赞迪说,由于2017年税法,美国房价总体比他们低了约4%。接下来的问题是有多少美元转化为失去了房屋价值的4%。这不是很难找出如果你得到正确的数字。

让我来告诉你。

美国联邦储备委员会表示,截至3月31日,美国房价约为26.1万亿美元。应用Zandi 4%的数量,最后得到1.04万亿美元的挫折国家的房屋业主。个亿,T。

请注意,Zandi不是说房价平均下降了4%。这并没有发生。他所说的是,平均房价比他们低了约4%。

鉴于美联储数据显示,业主权益是截至3月31日的15.76万亿美元,赞迪的数据意味着业主权益是降低约6.6%。(这是价值亏损1.04万亿美元除以15.76万亿美元的股本)。

这是一个很重要的家庭最大的金融资产是股票在他们的房子里。还有数不清的数以百万计的家庭在这种情况下。

而赞迪和我的几个电话之后,他给我一个南加州大学的名单估计房价造成全国约3000个县。我很着迷,又极为看到最大的估计价值损失百分比,11.3%,在埃塞克斯郡,新泽西,纽约郊区我住的地方。

如果你感兴趣,或只是snoopy-the其他四个县组成五个最大的输家名单是:威彻斯特县,纽约,纽约郊区的11.1%;新泽西联合县,毗邻埃塞克斯郡,11.0%;纽约县,纽约曼哈顿区,10.4%;莱克县,伊利诺斯州,芝加哥郊区,9.9%。

你可以找到Zandi ProPublica的南加州大学名单数据存储。眼球的列表,你会发现全国县房屋价值低于正常。

这是它是如何工作的。Zandi了金融技术称之为“现值”的房产税和抵押贷款利息扣除,房主将失去在七年内(抵押贷款的平均持续时间),因为税法的变化,从典型的房子的价值减去它。结果在国家房价下降3%低于本来是什么。

Zandi说,剩下的百分之一价值的收缩来自更高的利率,他说会带来更高的联邦预算赤字引起的税收法案。他估计,10年期美国国债利率抵押贷款利率的一个关键指标,将比正常高出0.2%,这反过来会使抵押贷款利率高0.2%。

尽管10年期美国国债利率处于或接近历史低点,在我写这篇文章时,他们会更低,如果财政部借贷不到目前的借款支付更高的联邦预算赤字引起的特朗普的税单。

如果Zandi的利率采取纠正它从定义上就是正确的,如果你相信法律的供给和需求房主不影响无法扣除所有的房地产税和抵押贷款利息成本的影响税收法案。

所以如何?因为更高的利率转化为买家对卖家更低的价格,因此产生较低的值的主人。

你可以认为,就像有些人一样,房地产税不应该被扣除因为允许扣除是糟糕的经济政策,过高的房价,在低收入人群青睐的高收入的人。

但即使你相信,毫无疑问,消除了数百万房主的演绎给业主造成严重的经济损失没有警告说,一个主要的税收减免,他们习惯于将消灭。

因此,购房者曾采取房地产税收减免的价值考虑购买时家园有家庭价值观和财政不堪重负,不打招呼就来了。利息扣除抵押借款是削减超过750000美元,相比之下,利息扣除100万美元在旧法规并不影响接近尽可能多的人限制房地产税收减免。

(一个简短的旁白:其中最温和的赢家是首次购房者购买房屋税收法律生效后,得益于支付不到他们会支付税收规则)。

现在,micro-math。

Lamle的模型并不适用于大多数人,因为它只适用于纳税人的家庭收入一年至少200000美元支付至少100万美元的家园。但底层Lamle原理的模型适用于每个人谁拥有家庭或拥有一个感兴趣。即:你计算tax-law-caused损失价值找出多少房子的价格需要降低买家”或业主税后成本是一样的现在他们在税法改变。

“人们购买大件商品通常关注税后成本的所有权,“Lamle告诉我。“许多买家能够负担得起的数量是受到限制他们的财务资源。因此,作为他们的税收成本大幅增加,因为减税的损失,他们有更少的钱可用来支付房子和抵押贷款债务。”

的建议下我的一个编辑,我问Lamle使用一种修改版的他的经济模型来估计税法的影响理论的价值在纽约郊区西奥兰治,新泽西,在2017年以800000美元的价格购买了一个理论家族以250000美元的年收入。那些房屋价值和收入数字是非常高的标准由国家标准——但中产阶级郊区埃塞克斯郡的大部分地区。

房地产税理论应该运行一年约28900美元,据统计从新泽西州财务主管的办公室。完全可扣除的税收用于联邦税收的目的。现在,它根本不是扣除如果你认为房子的所有者采取标准减免他们的联邦的回报。或者,即使他们列减免,他们支付至少10000美元的州所得税,这意味着他们得不到任何受益于扣除房产税。

据Lamle的计算,这无法扣除房产税降低了房屋价值138720美元,假设5%的抵押贷款利率。率4%,损失是173400美元。(复习数学和假设潜在的这些数字,滚动到故事细节的底部Lamle的方法。)如果家庭拿出200000美元- 25%的购买价格买房子,超过一半的投资已被消灭。欧宝球网站

显然,很难证明Zandi和Lamle是对他们说税法的影响是(并将继续)在房价上,因为没有办法衡量他们的数量的准确性。但是逻辑是引人注目的。

损失房屋价值是至关重要的,因为它证明,更多的人更大的金融风险在他们的房子比他们的股票投资组合,已发展为特朗普税法涡轮增压企业利润和股欧宝球网站票价格。

事实上,73.5%的家庭拥有房子,股票或股份在国内市场都比在股票市场,根据大卫·Rosnick经济和政策研究中心的经济学家,在我的请求解析美国联邦储备理事会(美联储,fed)数据。0b足球

现在,让我们把事情的角度来看,留出房屋价值损失一会儿,谈论人们获得的现金超过2017年的税法。对于大多数家庭不是那么多。家庭的平均联邦所得税下降了1260美元,根据税收政策中心。平均是扭曲了大的储蓄意识到人与大收入;中等收入家庭的减税是只有一半的平均削减,税收政策中心的数学。

这意味着意味着更高的收入和更温和的说,纳税人收入所得税储蓄很可能微不足道而隐藏对很多人造成损失降低房价。欧宝球网站

主要事件。和一些决赛但重要的数字。

根据税收政策中心,财政部将获得6200亿美元的额外收入十年为一个周期,因为人们不能扣除他们的州税和地方税。

反过来,涵盖了大部分的10年,6800亿美元的费用收入的税收优惠,企业。所以你可以做一个,我的朋友和邻居和同事在纽约和新泽西和新你们中的许多人在国家支付更多联邦所得税,以帮助企业支付联邦所得税。欧宝球网站

我的朋友,这是底线。

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2017年税单拒之于门外

应用经济学家赞迪(Mark Zandi设计的公式,估计的影响房价的税单,30个县下面看到的最大百分比跌幅。结果所有县、县等价物,ProPublica的访问数据存储。

县	状态	变化百分比
埃塞克斯	新泽西州	-11.3%
威彻斯特	纽约	-11.1%
联盟	新泽西州	-11.0%
纽约	纽约	-10.4%
湖	病了。	-9.9%
卑尔根	新泽西州	-9.9%
帕塞伊克河	新泽西州	-9.8%
萨默塞特	新泽西州	-9.8%
美世	新泽西州	-9.6%
Hunterdon	新泽西州	-9.6%
格洛斯特	新泽西州	-9.5%
拿骚	纽约	-9.4%
费尔菲尔德	康涅狄格州。	-9.4%
卡姆登	新泽西州	-9.2%
莫里斯	新泽西州	-9.0%
哈德逊	新泽西州	-9.0%
大利好	纽约	-8.7%
普特南	纽约	-8.7%
肯德尔	病了。	-8.7%
麦克亨利	病了。	-8.4%
伯灵顿	新泽西州	-8.3%
苏塞克斯	新泽西州	-8.2%
米德尔塞克斯	新泽西州	-8.0%
哈特福德	康涅狄格州。	-7.6%
将	病了。	-7.5%
杜佩奇	病了。	-7.4%
蒙茅斯	新泽西州	-7.3%
橙色	纽约	-7.3%
蒙哥马利	德州	-7.2%
沃伦	新泽西州	-7.1%

Moody ' s Analytics来源:Mark Zandi /

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Lamle的方法

这是假设的潜在价值损失的计算理论西奥兰治,新泽西,房子在800000年以2017美元购买。

1. 抵押贷款我们理论买家拿出小于750000美元,因此所有的利息仍将免税文件的一个家庭一个分项联邦税收回报。
2. 家族的联邦所得税税率在每个额外的美元收入的24%。
3. 房子的房产税约28900美元。
4. 因此,那些现在失去联邦减税将每年价值约6936美元:28900美元的24%。根据法律,因为它存在在2017年税单之前,买家通常包括那些联邦税收储蓄在计算他们可以支付多少钱。现在,他们不包括那些储蓄,因为他们不再存在。这是因为房地产税不扣除如果家庭需要新的,更大的标准扣除。或者家庭继续采取分项减免和,如果我们假设,至少支付10000美元的收入纳税房地产税不提供任何联邦税收优惠。
5. 运行这些失去了通过休Lamle扣除6936美元的经济模式产生指示值138720美元的损失5%的抵押贷款和173400美元抵押贷款的4%。
6. 这是保守的数学。当房子的当前所有者购买它在2017年,他们的联邦税率将会是28%,而不是目前的24%。所以他们现在迷路了联邦税收减免的价值是8092美元。意味着价值的损失大于17%左右的文章。

多丽丝·伯克报道这个故事。

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