房地产市场降温的速度会有多快?对48个大都市区的预测显示了房价何时会开始下跌

房地产市场长达10年的牛市之所以如此不同寻常，其神奇的组合在于:在牛市的大部分时间里，房价以创纪录的速度飙升，而通胀却以近年来最慢的速度徘徊。从2011年到2021年底，美国房屋的“名义”总价值增长了约120%，达到43万亿美元左右，由于在此期间通货膨胀率仅为23%，房主实际上已经获得了100%的“实际”收益，即以商品和服务的潜在购买力衡量的额外财富。

但如今，创造黄金时代的两股力量——美元大幅升值和低迷的cpi——正在同时逆转。首先，快速上升的名义月增幅曲线终于开始下行。其次，“大通胀”将对这些正在消退的进步产生严重影响。

当然，你的房子在一年内的销售情况，以及之后的前景，将根据你当地的住房环境而有很大的不同。从佛罗里达州的开普科勒尔(Cape Coral)。到加州里弗赛德，欧宝竞技ob从2022年4月底到2023年同期，预计的名义升值和经通胀调整后的升值，以及届时的增长率是超过还是落后于CPI。这些估计是基于美国企业研究所住房中心提供的数据。美国企业研究所提供这些市场的价格、升值、库存和许多其他指标的详细信息。它的主管埃德·平托(Ed Pinto)确实提供了未来几个月全国价格走势的总体观点。但美国企业研究所不提供单个城市的预测数据。作为起点，我们遵循Pinto对美国整体的展望，然后使用美国企业研究所过去的收益数据和其他因素来描绘未来价格的可能轨迹。

房地产市场刚刚迎来了一个关键的转折点

今年4月，美国企业研究所(AEI)的房价上涨指数(HPA)同比上涨17.3%。这与3月份的数据相匹配，是自2013年1月开始发布该系列数据以来的最高数据。直到4月份，HPA一直在加速。自去年11月以来，失业率每月都在上升，当时已经达到了15.4%的高位。Pinto的HPA数字是基于实际的成交情况。但他也挖掘了描绘未来的关键资源。这些是从刚刚获得新抵押贷款“利率锁定”的买家那里收集到的“最优蓝色”数字;他们记录的是45天左右成交的房屋的购买价格。目前的利率锁定数据显示，6月份房价将上涨14.2%，较4月份17%以上的涨幅大幅放缓。平托说:“自2020年1月以来，我们看到类似房屋的价格上涨了33%，这在近期历史上没有先例。” “But the fall from 17.3% to 14.2% appreciation is enough of a change to call an inflection point. That inflection point marks a major reversal, the start of falling HPA in future months.”

值得注意的是，按实际价值计算，增长速度开始放缓的时间要早得多。截至2022年4月30日的12个月里，CPI上涨8.3%，与3月份的8.5%相比变化不大。因此，通货膨胀调整后的涨幅为9.0%，进行了大多数房主避免的减法(17.3% - 8.3%)。但去年夏天，中国房价在16%左右波动，而年平均通胀率仅为5%左右，实际升值幅度比目前的11%高出两个百分点。尽管6月份14.2%的预期听起来仍然很高，但假设CPI继续在8%的区间上涨，通胀将占美元上涨的近60%。平托说:“考虑到通货膨胀，升值数字远没有看上去那么大。”他说:“住房价格上涨的一半原因是消费者通货膨胀。快速上涨的CPI的作用没有得到足够的重视，人们很难看清住房市场的形势。”

平托说，基本面因素将暂时维持卖方市场

对平托来说，HPA的放松并不意味着价格，包括实际价格，会很快下降。事实上，他认为几个基本面因素将在未来几个月维持市场的强劲势头，尽管难以像过去两年那样势不可挡。令人惊讶的是，一个很大的好处是仍然有吸引力的抵押贷款利率。平托说:“尽管利率比一年前高出两个百分点(5.5%)，但以历史标准衡量，利率是低的。”此外，他补充说，他们是实际上是负的，让每月的坚果看起来很便宜;家庭每年支付的住房贷款通常少于家庭收入的增长。对平托来说，利率需要飙升至6%至7%，才能让市场大幅降温。

其次，平托指出，在家办公革命让房主得以从昂贵的沿海大都市搬到负担得起的阳光地带(Sunbelt)市场，同时仍能领取原来的工资。他说:“我们看到很多人从圣何塞或纽约等昂贵的市场迁移到夏洛特、博伊西或凤凰城。”“住房套利机会正在推高廉价市场的中高端价格。这种趋势是持久的。”

第三个也是最有力的因素是:库存低得令人难以置信。平托说:“我们仍然看到供需失衡，原因是待售房屋数量低得令人难以置信。”由于高房价让低收入家庭越来越难买得起房子，而选择的匮乏也让所有价格区间的潜在客户都望而却步，购房量正在略微下降。5月中旬，利率锁定数据中即将到来的新购买量今年首次低于2019年的水平，购买量大大落后于2021年的繁荣。尽管如此，购买量仍高于新冠疫情前10年的大部分时间。这种持续的强劲势头与库存紧张相冲突，使价格保持高位。4月份，全美待售房屋供应月数实际上从0.9个月降至0.7个月，为美国企业研究所开始收集数据以来的最低水平。新读数是2016年至2019年三到四个月平均读数的五分之一。平托指出:“要减缓快速增长的住房溢价，你需要六个月左右的库存，而我们离这个水平还很远。”

平托说，这不是泡沫

包括达拉斯联邦储备银行经济学家在内的许多专家都看到了美国房地产市场正在酝酿2005年那样的泡沫的确切迹象。他们经常提到单户住宅的租价比急剧上升。如果租房比拥有一套房子的持有成本便宜得多，家庭就会集体转向租房，从而压低房价。对平托来说，这不是一个主要的威胁。他说:“租金落后于价格，但它们正在迅速赶上，现在每年上涨17%左右，基本上与住宅的涨幅相当。”“要形成泡沫，就需要出现非理性繁荣，这是一种价格不再由基本面因素驱动的心理因素。但事实并非如此。”他再次指向供应量惊人的微弱。他说:“在2005年的泡沫时期，美国在一个较小的市场上有240万至250万套房屋待售。”“现在这个数字只有95万。” (To read more, see my earlier piece: “这不是2008年的房地产泡沫，但一个指标可以告诉我们下一次崩盘何时到来”)。

地铁房价怎么看

一些关于欧宝竞技ob的模型。我们再次估计，从2022年4月底到2023年5月初，人民币将升值。我预计，到年底，名义价格将在平托定价区间的低端上涨7%。因此，我的假设倾向于下行。但我也预见了一种相对乐观的情况，即抵押贷款利率将保持在5.5%的范围内，美国将避免衰退。如果借贷成本飙升，经济产出下降，或者两者同时出现滞胀，名义价格可能持平或仍在上涨，但落后于生活成本，从而造成巨大的“实际”损失。

基于这些假设，以下是48个独立城市的房价走势。正如你所看到的，在接下来的11个月左右的时间里，新闻基本上都很好。

让我们从房价上涨最快的城市开始，主要是阳光地带(Sunbelt)，尽管它们是新兴城市，但与加州或东北部相比，价格仍然是可承受的。截至今年4月30日，涨幅最大的7个城市是佛罗里达州的开普科勒尔(+36.3%)和北港(+33%)，其次是罗利(+27.6%)、坦帕(+26.4%)、凤凰城(+25.9%)、迈阿密(+25.4%)和拉斯维加斯(+24.7%)。考虑到他们的势头和低数量的待售房屋，到明年4月，他们都应该显示出巨大的名义涨幅，在25.4%(开普科勒尔)到17.3%(拉斯维加斯)之间。不过，经通胀调整后的涨幅将远低于此前12个月平均7%的通胀率，从开普科勒尔的18.4%到拉斯维加斯的10.3%不等。

事实上，到明年4月，48个城市中有45个城市的名义和实际房价都有望出现正增长。其中包括高房价的图森(名义13.8%，实际6.8%)、亚特兰大(名义14.2%，实际7.2%)、奥斯汀(名义16.2%，实际9.2%)和纳什维尔(名义16.4%，实际9.4%)。德克萨斯州的大城市应该比加州的大城市表现得更好。达拉斯和休斯顿的名义增长率预计均为14%-15%，经通胀调整后的增长率约为7%，洛杉矶为11%和4%，旧金山为10.3%和3.3%。

排名最低的城市是纽约和华盛顿特区(名义7.4%，实际0.4%)，路易斯维尔(名义7.0%，实际0%)，巴尔的摩(名义6.1%，实际-0.9)和匹兹堡(名义5.2%，实际-1.8%)。欧宝球网站

明年房价会怎样?

但明年春天之后，事情看起来更加危险。

对明年春天之后的未来最好的指引是:2023年5月1日的“实际”预计年化升值水平。欧宝竞技ob《财富》(Fortune)预计，经过cpi调整后的年化数字为负至仅为2%的城市将不到38个，超过五分之四，其中包括许多在繁荣时期繁荣发展的城市。河滨市预计实际增长1.5%，亚特兰大1.1%，夏洛特1%，圣安东尼奥0.6%。22个城市的名义涨幅将超过通货膨胀，包括几乎所有的老工业城市，波士顿和辛辛那提的涨幅为-2.2%，明尼阿波利斯为-3.0%，俄克拉荷马城为-3.5%。

即使没有经济衰退或抵押贷款利率急剧上升，明年4月之后最有可能的前景是通胀超过价格上涨。让我们假设美联储在2023年底或2024年成功地将CPI控制在2%的目标轨道上。到那时，全国范围内的名义增长可能也会在1%到0%之间徘徊。或者，如果CPI仍以4%的速度上涨，那么房价可能会以2%的速度上涨。两种情况都有明显的可能性。在没有快速见效的崩盘的情况下，解决住房负担能力问题最有可能的办法是，生活成本和收入的增长快于房价的上涨。严重的通货膨胀掩盖了已经开始的人民币贬值趋势。多年来，房主一直在承受通胀的冲击。到明年春天，将是通货膨胀造成沉重打击。