多年来,我一直听到被低估了,great-boating-meets-bargain-homes的诱惑一个鲜为人知的城市位于佛罗里达州的从我的长期伙伴约翰“约翰O”奥利维。约翰O是一个新泽西的企业家建立了一个繁荣的特许经营销售卡车海豹的有毒垃圾填埋场的污垢,卸下他的奖金来构建一个海滨房子泽西海岸加冕屋顶热水浴缸,以及获得野马谢尔比,谢尔比眼镜蛇,老鼠棒,兰博基尼奖,他叫他的金毛猎犬”兰博基尼。”“我有一个7月第四方50人看烟花从甲板上三个故事,”他说。海上,他队长而后幽灵猫喷出浪涛遍历Barnegat湾以每小时120英里的速度。但约翰O总是想要一个佛罗里达beach-and-fun冬季度假之地,所以从mid-aughts-deploying相同的远见,让他赚钱但肮脏的企业mba eschew-he开始购买很多房子在一个阳光州的then-least-glamorous沿海地区,以低值住房,给角珊瑚。
像往常一样,约翰O的指南针是正确的。根据美国企业研究院(AEI)的数据,截至5月,珊瑚角是最热门的房地产市场在美国,平均价格同比上涨36.9%,在2021年11月以来每个月都上涨超过30%。今年5月,不少于6个国家的十大表现着佛罗里达的海岸线,包括两人在墨西哥湾,坦帕(26.3%),第二,北港(33.1%)。但在突然逆转,在角珊瑚繁荣冷却迅速,位于南部两个小时车程的坦帕和那不勒斯以北一小时的时间。”,直到说,四月初,市场是疯了,”艾莉森Gesuele说,皇家壳牌房地产经纪人在Cape Coral。“我把房子挂牌出售,5至7投标人第二天。大部分的房屋销售在问价格不断上升。这是一个奇妙的为期两年的2020年4月或5月开始运行。”
现在,她说,大,快速上升的利率(他们自2021年底以来几乎翻了一倍,达到6%以上)和对未来经济的不确定性使买家持观望态度。“绝望的人从东北或中西部买房有失败,”她说。“人们正变得越来越紧张。许多人筋疲力尽后失去在竞购战竞购战。她说,“现在,这些人已经在等着了,想他们可能很快达成协议所提供之前或更少,无面对一大群竞争对手谁渴望相同的canal-front牧场或地中海。
约翰O的房地产财富过山车的珊瑚角跟踪房欧宝竞技ob地产。他第一次买2006年的泡沫,看着家里的价值崩溃最糟糕的一个常见的任何地区的金融危机期间,然后购买了两个在起飞之前,一个他卖得太早,离开大的收益的新主人随后翻转,和第二个奖杯财产他仍拥有,而他是一流的。像大多数房主买了最近的发射前,约翰O可能会让大多数(如果不是全部的话)的收益。但房价的曲折的历史珊瑚角显示快速升值的一段插曲能多快消失,以及在大多数时候经济适度增长,价格蜡mid-to-low两位数。速度,很可能是我们走向,甚至更慢,因为这个住房快艇,仍像约翰O咆哮的幽灵只有60天前。
水到处是水和低价格:角珊瑚的吸引力
角珊瑚是一个大型的拇指的土地,从佛罗里达西部海岸线向南至墨西哥湾。在桥南谎言迈尔斯堡和框架其海岸线super-tony森尼贝尔和科帕奇群岛。该地区人烟稀少,直到1957年,当两个开发者兄弟从巴尔的摩买了大部分的土地,现在已经覆盖了珊瑚角为678000美元,开始建设一个巨大的预先计划的社区。欧宝球网站今天,Cape Coral欠其威望创始人的愿景,安装网络的运河和八个人造湖泊;在西方,它的两侧宽Caloosahatchee河西南流入墨西哥湾。Cape Coral拥有400英里的航道,地球上比其他任何城市,根据维基百科。欧宝球网站约200000的城市占地120平方英里,曼哈顿地区的5倍,以及意大利威尼斯的四分之三的大小。一个主要景点和其他沿海城市运河上的属性的巨大比例,湖泊和河流,所有者可以他们的船只停靠。最昂贵的房子往往是那些拥有最快的进入墨西哥湾,而远离海湾的河道、湖泊,或由桥梁不允许帆船,不太昂贵的。
重要的是要认识到,虽然这是珊瑚角最大的爆炸,这不是第一次。事实上,市场甚至超过国家收益在2003年到2006年期间使用。“那龙卷风袭击了在金融危机中,“Gesuele回忆说。“人们买了全新的房屋没有产权就走开了。“约翰O首次于2006年以510000美元购买。“我有一个250000美元的抵押贷款,”他说。“两年后,珊瑚角是一个鬼城。有蒲公英在街上。其他房子被出售。人们给他们的房子回到银行。“约翰O估计他的房屋价值跌至150000美元,低于其抵押贷款的价值:“我正要把房子回喜欢我的邻居,然后银行打电话说,“只是给了我们100000美元。”这就是我所做的,它没有房屋贷款。”
伟大的升空
Cape Coral只举行了一个漫长而缓慢的复苏。从第一季度的2012年到2020年第一季度,独栋房屋价格从207000美元上升到288000美元,或者每年39%,刚刚超过4%,落后于美国的60%和超过5%的年收益。黎明的大流行,约翰尼·O的牧师可能没有反弹至510000美元他最初支付。月球探测器开始在2020年第二季度。今年3季度末,AEI“整体”类别的平均价格已经从288000年第一季度2020美元跃升至403000美元。但市场依然着火了4月和5月;通过欧宝竞技ob的估计,目前的平均更像440000美元,意味着价格在过去两年攀升了53%。欧宝球网站更高的“向上移动层,”值的取得类似的涨幅,预计从404000美元上升到620000美元。
当然,新退休人员和雪雀喜欢约翰尼·O已经涌向角珊瑚在陡峭的过渡,为新建筑或多或少地跟上涌入。欧宝球网站驾驶需求的重大转变的人来自纽约,芝加哥、明尼阿波利斯,甚至洛杉矶和其他几十个城市,谁能在Cape Coral全职或兼职工作。他们可以出售他们的财产与寒冷的冬天一个郊区,银行数十万美元,从一个更大的家在水面在阳光明媚的披肩珊瑚。“的一部分可以被称为伟大的套利,”Ed平托说,AEI房屋中心的主任。在2020年末,微软授予许可等远程工作到14000年,移动到珊瑚角是一个礼物。在LinkedIn, Cape Coral被评为排名第一在家工作的城市在美国,以远程申请就业的最大份额。
另一个磁铁:角珊瑚房屋由租房者极大的幻想。因此,否则很多人无法负担得起购买第二套住房,然后租赁数据,使他们能够覆盖大部分或全部的月度抵押贷款和税收支付。许多业主的文章Airbnb或Vrbo。城市设置最低租赁周期在7天;在1月至4月在高峰时期,一些家庭赚取高达900美元一晚。根据Gesuele,皇家的壳牌有自己的部门租赁,许多家庭命令100000美元的旺季。“这是一个伟大的解决方案一个五十多岁的年轻夫妇想要披肩珊瑚在五年退休,”她说。Gesuele出售两个家庭180万美元范围从内布拉斯加州度假在Cape Coral表亲每年仅几个星期,和租赁剩余的时间。“所以他们可以选择退休,家里不花费任何东西在他们等候时,”她说。“租房的缓解是一个踏脚石全职生活在珊瑚角。”
几年前,Cape Coral的西北地区很少获得价格超过800000美元,主要是因为其水道更远比城市南部的社区从海湾划船的人所以珍惜。但这相对较低区域还提供水临街和码头,是通往美丽的海滩和岛屿。随着市场收紧,买家突然支付价格从未见过这些品质。2019年9月,尖端的财源,三居室,three-bath, 2250平方英尺的房子在一条运河的不到四分之一英亩售价655000美元。4月8日,一个新的买家支付了162.5万美元,要价35000美元。卖方已经添加了一个码头和其他设施,但仍然收集一笔接近100万美元。“老板是来自密歇根和使用房子度假别墅,“经纪人处理销售说,布伦特Garrett # 1房地产服务。“但是当市场变得如此热,他决定拿钱。”
相比之下,约翰O在一次罕见的失误让赛车手悄悄溜走,尽管后来他骑的赢家。2014年,他斥资110万美元为一个ultra-luxe Caloosahatchee别墅。在3400平方英尺,有一个遮蔽,不规则形状游泳池,两个海滨天井,吊扇,吊灯,空调3.5汽车车库。其two-slip码头可以适应一个40英尺的船和两个水上摩托。不过,约翰尼·O不喜欢粗糙的潮汐河公园的朋友他们的船只,和交通经常阻止了他降低他的船只从电梯的户外活动。2019年4月,他以125万美元的价格出售。今年1月,就在两年半后,新主人属性以240万美元的价格出售,银行支付100万美元超过他。欧宝球网站
经济放缓已经到来,它发生在一夜之间
现在减速,4月份开始明显的两个关键指标:库存增长,要求降价的比例增加。这些数字是从多重上市服务(MLS)覆盖西南佛罗里达,但在珊瑚角反映了情况。从MLS Gesuele提供的数字。“2021年3月以来,我们已经要求价格上涨远比降低月复一月,按月和欧宝球网站库存不断下降,”她说。“但在过去几周,市场已经发生了变化。“经纪人注册6月28日22日价格上涨和142减少,和数字后七天是75和923。6月28日121年新上市股票上涨了四倍的速度在市场的高峰期。“多个投标了,我们已经看到时间在市场上扩张,“Gesuele说。斯蒂芬妮要控制的伯克希尔哈撒韦公司HomeServices佛罗里达物业指出,待售房屋的195现在售价超过100万美元在Cape Coral, 54已经坐在市场60天。“在过去的三个月,市场上的平均时间是少得多,大约20天,“要控制说。
低端怎么样?在繁荣时期,销售的步伐是非凡的。2256年珊瑚角,房屋售价低于100万美元售出4月和6月之间,其中,94%在60天内关闭的销售。但是现在,库存也在增加。体积躺未售出两个月或更多的现在151 967活跃上市。欧宝球网站3月份,16%是比例的三倍,显示经济放缓的步伐。
不过,珊瑚角有两个螺旋桨当前需求下降的冲击。首先,待售房屋的数量,虽然增长,仍然极低和历史。根据AEI统计,截至5月,库存最小的市场上,所有房屋销售平均0.8个月。去年5月,这个数字是1.4个月,而在强,pre-COVID市场2019年中期,在四个月才清理货架。平托的估算,一个“平衡”的市场价格上升mid-single-digits大约是6个月。角珊瑚还有很长的路从基准。
第二,尽管升值50%左右2020年中期以来,这种硬草帽的天堂仍然令人惊讶的是负担得起的。把“向上”的平均价格估计为640000美元。同一类别的65%的票在纽约和西雅图,洛杉矶的50%左右,圣何塞的三分之一。记住,房子你会得到角珊瑚在这些价位将会大很多,,你会得到一个池和码头,并加入一个马赛克的水道,你可以随处电动机附近没有车钥匙。
放缓购买发生如此之快确实会膨胀所花费的时间在市场上出售所有房屋,这至关重要的“几个月的供应目前卖出价”措施。问题是价格增加将消退说,类似个位数的从2012年到2020年,或如果值实际上会负。降低要价不是一样的数字下降相似的房屋新签合同。我采访到的经纪人说,合同价格上涨比今年早些时候慢得多,但还没有下降。欧宝球网站再一次,非常有可能远程工作革命需求将继续强劲到足以维持小幅上涨。然而,大新闻:大繁荣结束,结束快。
约翰O是表现很好。第一个房子现在他在2006年以510000美元收购根据社区比较价值超过800000美元,他租每月3000美元。毕竟不是一个糟糕的交易,因为他只有350000美元的投资后,银行贴现贷款。前2019年,疯狂,他买了很多运河与快速访问海湾以300000美元的价格,然后他又花了550000美元建造一个快乐现在完成的圆顶。“我可以去基韦斯特在两个小时!说:“约翰尼·o·可比住宅的居民获取170万美元左右,所以他如果他卖书一笔可观的利润。最重要的是,他喜欢的生活方式。“我有一个平坦的大平底船甲板,我可以有聚会15人,兰博基尼可以出去,”他说。他想要买一个特斯拉,但搁置了这个想法。“他们很酷,但沉默不适合我。我爱热棒的声音,”他说。约翰O喜欢从中寻找角珊瑚在早期,但主要是有趣的。只是照片球衣队长在浮筒的掌舵,驾驶一个可移动的bash,停止加入狂欢派对上沿着运河码头和船只,Cape Coral的电流。
