中国房地产行业本周陷入更深的财务困境，中国两家最大的房地产开发商似乎未能按时偿还全球债券持有人的数百万美元债务。这两家公司,中国恒大集团佳兆业集团(Kaisa Group holdings)正濒临违约边缘，但后者似乎更有可能扭转局面。
周一，中国负债最多的房地产开发商恒大(Evergrande)到期了30天的宽限期，上月该公司未能向海外债券持有人支付8,250万美元的利息。恒大的账单总额超过3,000欧宝球网站亿美元。这一天过去了，恒大没有发布任何公告。恒大在上周五的一份声明中承认，它可能无法支付利息，并披露了另外2.6亿美元的逾期债务。恒大的投资者周二说，他们看过没有收到利息支付。
与此同时，中国开发商中仅次于恒大的最大海外债务人佳兆业(Kaisa)将于周二偿还一笔4亿美元债券。佳兆业在上周提交的一份文件中承认，该公司将到期债券换成2023年6月之前不必偿还的新票据的提议未能获得债券持有人的批准。佳兆业表示:“无法保证公司能够在到期时履行现有票据下的还款义务。”
截至周三晚些时候，佳兆业没有更新这一声明，不过来自一个代表该公司119亿美元美元债券50%以上持有者的联盟的消息人士称，佳兆业高管正在积极审查一项提议的条款，该提议将给予这家中国公司最多三个月的“延期”期。欧宝球网站
佳兆业要求股票暂停交易周三凌晨，该公司在香港上市，等待“包含内幕信息的公告”。自今年年初以来，佳兆业股价已缩水四分之三。
恒大和佳兆业是中国政府努力从疯狂的房地产市场中挤出过度投机、迫使开发商戒除高风险债务瘾的最明显受害者。2020年，北京实施了“三条红线——严格限制开发商的资产与负债比率、债务与权益比率、现金与短期借款比率——以阻断房地产公司获得信贷的渠道。
这一政策似乎起了作用——也许是太好了。过去5个月，中国大型开发商的销售额连续下降，下跌了40%据房地产咨询公司中国房地产信息股份有限公司(China Real Estate Information Corp.)的数据，11月的房价同比上涨。恒大的阵痛动摇了中国储户的信心。迄今为止，人们对住宅物业的信心不可动摇作为一种投资;住宅交易量下降，分析人士说，许多大城市的房价已经下跌高达15%．
这让许多高杠杆的中国房地产公司陷入困境。近几个月来，包括中国地产集团(China Properties Group)和幻想曲控股集团(Fantasia Holdings Group)在内的多家开发商已出现美元债务违约，而阳阳集团(Yango Group)和鑫苑地产(Xinyuan Real Estate)等其他开发商则通过协商债务互换，成功避免了违约。中国奥源上周表示，在近期信用评级被下调后，其债权人已要求该公司偿还约6.51亿美元的本金。
恒大和佳兆业(在较小程度上)的困境，让中国领导人陷入了痛苦的两难境地。这两家公司的倒闭都可能引发房地产下跌和企业违约的螺旋式下降，从而破坏中国金融体系的稳定。但如果北京急于出手救助开发商，就有可能造成“道德风险”——传递出国家将拯救任何开发商的信息，无论多么愚蠢或贪婪。
近日来，中国政府试图采取一种经过校准的方法来解决房地产行业的问题，既保护了金融体系，又不奖励鲁莽的开发商。
上周五，当恒大发电报称不太可能在最后期限前付款时，中国人民银行严厉批评了该公司，称恒大的问题是其“自身管理不善”和“鲁莽扩张”的结果。与此同时，广东省政府召集恒大董事长许家印开会，并派遣了一个由大型国有企业财务监管人员组成的团队，在恒大成立了一个风险管理委员会，负责“加强”恒大的内部控制。
周一，中国央行表示，将通过下调金融机构存款准备金率50个基点，向更广泛的金融体系注入近2,000亿美元的额外流动性。外界普遍认为，此举是为了在恒大可能违约之前安抚市场，不过新资本可能需要几个月的时间才能流向其他陷入困境的房地产公司。
中共中央政治局也表示，政府将采取措施帮助支撑房地产市场。
“值得注意的是，恒大的声明与中国监管机构的声明以及中国央行下调存款准备金率的时间一致，”荷兰国际银行(abrdn)亚太公司债务主管保罗•卢卡舍夫斯基(Paul Lukaszewski)表示。“这表明正在进行实质性的协调，这对市场来说是一个积极的信号，因为这表明监管机构意识到了危机的严重性，以及它们对更广泛经济构成的风险。”
信用评级机构标普全球评级(S&P Global Ratings)表示，恒大未能支付周一的利息“还不太可能构成违约事件”。但该机构补充称，鉴于恒大还必须偿还将于2022年3月和4月到期的35亿美元债券，“我们认为，恒大违约似乎是不可避免的”。
分析人士将恒大新风险管理委员会的成立解读为徐家印(粤语名许家印)被剥夺了对该公司的控制权。尽管创始人被任命为主席，但该委员会的7个席位中，有4个由中国中央政府控制的国有企业或广东省地方政府的代表担任。
过去几年，中国曾利用类似的安排将其他高杠杆企业基本国有化，最引人注目的是海航集团(HNA Group)和安邦保险集团(Anbang Insurance Group)。海航集团是总部位于海南岛南部的航空、物流和旅游企业集团，安邦保险集团是一家金融集团，它背负巨额债务，为包括纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)在内的海外收购狂潮提供资金。政府任命的管理人员监督了长期的重组，在没有引发金融危机的情况下解散了这些公司。两家公司的创始人现在都在监狱里煎熬。
然而，海航和安邦在中国经济中的规模和深度都不及恒大。恒大是中国第二大开发商，拥有近900个已完工的商业、住宅和基础设施项目，在电动汽车、瓶装水和职业足球领域拥有一系列亏损子公司。
中国媒体普遍淡化了中国房地产开发商巨头的困境，尽管全球投资者纷纷抛售这些公司的股票，并将它们的借贷成本推高至历史新高。但周一，国有的中央电视台报道佳兆业已经好几个月没有给工人发工资了，而且正在努力完成广州一个豪华住宅小区的建设。
恒大和佳兆业有很多共同之处。两家公司都位于毗邻香港的制造业和科技新兴城市深圳，由鲁莽的第一代创始人经营，他们通过从银行借款为中国新兴的中产阶级建造房屋而成为亿万富翁。近年来，这两家公司都试图利用它们在中国内地的成功，进军全球最赚钱的房地产市场香港。
但这种比较可能会产生误导。投资者表示，佳兆业成功扭亏为盈的前景远大于其规模更大的竞争对手。
部分原因是佳兆业的债务总额为190亿美元，只是恒大债务的一小部分。另一个关键区别是:与恒大不同的是，佳兆业的房地产投资组合主要集中在中国内地房地产市场最活跃的深圳，以及广东其他几个住房需求依然强劲的一线城市。恒大的房地产投资组合分布广泛，主要集中在住宅销售大幅下滑的三四线城市。
华兴证券(China Renaissance Secur0b足球ities)宏观研究主管Bruce Pang认为，与恒大相比，佳兆业的市场地位较低，对中国金融体系构成的风险也较小，但其资产组合要好得多。彭浩翔表示:“这将使佳兆业的谈判和重组过程比恒大容易得多。”
代表佳兆业大部分海外债券持有人的新货币联盟(New Money Coalition)成员对此表示同意。正因为如此，该集团采取了与佳兆业创始人郭英成进行建设性接触的战略，而不是试图在法庭主导的混乱重组过程中夺回资产。
佳兆业美元债券的一家大投资者的高管表示:“一切都是关于资产、资产、资产。”“我们几乎不担心再次为它们提供担保。”
该联盟包括佳兆业一些最大的海外债券持有人，其中包括投资管理巨头Amundi, Ashmore Group, Farallon Capital和太平洋投资管理公司，并已聘请全球金融咨询公司Lazard帮助制定复苏计划。欧宝球网站据知情人士透露，该集团为佳兆业的债务再融资提出了7种不同的方案。
另一种选择是为佳兆业资产的第三方买家提供20亿美元的过桥贷款。另一项提议是出售可转换债券，以换取星岛新闻集团的股份。星岛新闻集团是香港历史最悠久的中文报纸的所有者，由郭敬明27岁的女儿控制。
联盟成员表示，在最初的一些阻挠之后，郭树清和他的团队正在积极审查债券持有人的提议。“这不是一种放之四海而皆准、硬逼他们接受的做法，”联盟中一名债券持有人的高管表示。
如果双方能达成协议，这将是郭广昌第二次复出，现年57岁的郭广昌于1999年创立佳兆业，那一年中国正式将房产所有权合法化。
恒大的许家印以他的浮夸著称——中国网民嘲笑他为“带弟弟，因为他在2012年参加中国共产党最高领导人的一次高调聚会时，系了一条金扣Hermès腰带。但郭广昌一直相对低调，他的粤语名字叫郭英成。投资者称他在深圳人脉非常广。在中国的财经媒体中，他被称为“市区重建之王，反映出佳兆业喜欢接手复杂的城市重建项目，这些项目涉及较长的转换时间、众多的利益相关者和巨大的政治风险。
郭德纲的政治关系在2014年成为一种负担，当时深圳当局以受贿罪名逮捕了该市最高级别的共产党官员之一蒋尊玉。政府冻结了佳兆业的房地产销售，并拒绝批准新项目，切断了公司的现金流。法院冻结了佳兆业的资产，迫使佳兆业违约。
2014年底，郭广昌以健康原因为由辞去董事长一职。他提出将其家族在佳兆业49%的股份全部出售给竞争对手融创中国(Sunac China)，并从公众视野中消失。但几个月后，郭再次意外他重新获得主席职位，并破坏了拟议中的出售。深圳有关部门随后取消了对佳兆业的销售限制，该公司从其最大股东之一中国人寿保险(Sino-Life Insurance)那里获得了一根财务生命线。
据披露，2015年和2016年，佳兆业有6笔离岸债券违约，总额达25亿美元数据彭博社汇编。但在接下来的几年里，该公司似乎蓬勃发展，扩张到香港和澳门以及内地。
根据一份提交给交易所的文件，2020年，佳兆业在香港以11亿美元的价格购买了四处地块，其中包括维多利亚港九龙区快速发展的启德社区一块住宅地块的50%股权。彭博吹捧随着中国政府宣称对这个前英国殖民地拥有更大的控制权，内地房地产开发商正准备排挤香港本土地产大亨，郭敬明是这些开发商的先锋之一。
2021年2月，郭敬明的女儿郭晓婷支付了这笔费用4800万美元以获得香港媒体公司星岛传媒28%的控股权。一个月后，郭广昌的两个女儿又花了2900万美元在香港豪华的Bel-Air住宅区购买了两套公寓。佳兆业说，今年前六个月的销售额较去年同期飙升77%。
但到2021年底，该公司再次陷入财务困境。去年11月，佳兆业证实未能支付离岸债券8,800万美元的到期利息，并透露已向无力支付的内地投资者发行理财产品。该公司以极低的价格出售了其在香港的4处房产中的3处，并将深圳的18处房产挂牌拍卖。
标准普尔将佳兆业的信用评级下调至CCC-，然后应佳兆业的要求完全撤销了评级。
对于佳兆业的海外债券持有人来说，一个关键问题是该公司是否面临流动性问题——这意味着它拥有坚实的基础业务，但暂时缺乏现金——或者是偿付能力问题，即确实缺乏偿还债务所需的资产。拉扎德领导的联盟似乎相信，对佳兆业来说，流动性才是问题所在。
如果佳兆业的外国债券持有人能够与郭台铭达成延期协议，他们可能会面临数周甚至数月的高风险谈判。他们知道自己影响危机结果的能力有限，这场危机最终将由中国的政治、公众认知和个人关系决定。
中国当局可能还会让郭树清的商业帝国面临与恒大同样严苛的重组条件。
但是，如果监管机构对恒大的强硬处理足以让中国购房者相信中国已经避开了雷曼时刻，那么郭和他忧心忡忡的债权人也有可能获得第二次赎回机会，并重新崛起，吸收那些不那么幸运的竞争对手的残余资产。
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