到2020年，白领们很快就意识到，扩大在家工作政策意味着他们几乎可以在任何地方购买房产。度假市场火爆．正如所谓的那样，远郊变得火热起来像博伊西这样的小镇．甚至像纽约和旧金山这样的人口正在流失的大城市也出现了过热“室友脱钩”产生了溢出效应从租赁市场进入住房市场。
那大范围的房地产繁荣与此同时美国房价大幅上涨42%2020年3月至2022年6月。至少60%的升值，旧金0b足球山联邦储备银行的研究人员估计这可以归因于大流行期间对“空间”的需求增加。
当然，需求热潮并没有就此结束——它正在180度大转弯:在同比基础上，抵押贷款申请下降了41%．实际上，现在的购房申请数量比2008年金融危机低谷时还要少。
需求的迅速回落也让更多的经济学家说出了房地产领域最令人担忧的词:泡沫。欧宝球网站
“这是一场大流行引发的(房地产)泡沫，在家工作的趋势助长了泡沫:高工资工人前往较低的二线中端市场，以寻求更大的空间，”汇丰银行首席经济学家黛安•斯旺克(Diane Swonk)表示欧宝球网站毕马威(KPMG)．“我们在WFH(刺激住房需求)上走到了极端，但这种情况基本上已经突然结束了。我认为这也是房价下跌的部分原因。当地的收入并不足以支撑这些房屋的价值。”
我们已经看到了全国范围内的房价上涨。在六月到八月之间，Case-Shiller全国住房指数显示美国房价下跌1.3%。这是自2012年以来的首次下降。
斯旺克说:“一旦开始全国范围内的价格下跌，就会有一种自我实现的势头，因为没有人想接住下跌的刀子。”“我们很容易看到两位数的大幅下滑。我认为明年的15%是非常保守的。我们已经在转向了。”
当欧宝竞技ob我们创造了“大范围房地产繁荣”这个词，我们知道如果繁荣以萧条告终，我们将不得不重新给它贴上“大范围房地产繁荣”的标签大范围的房地产泡沫．我们甚至为它设定一个标准:任何从峰值到谷底跌幅超过10%的市场都会被贴上“大范围房地产泡沫”的标签。如果毕马威的预测成为现实，整个国家都将被贴上“泡沫”的标签。
这里有四个重要的收获欧宝竞技ob他和斯旺克的谈话。
飙升的抵押贷款利率戳破了“泡沫”
每当美联储(Federal Reserve)进入加息模式，它就会这样做这将给美国房地产市场等对利率敏感的行业带来麻烦．当由于中国央行在抗击通胀方面落后而导致加息力度加大时，加息力度将会大得多。欧宝球网站
当然，这正是我们在2022年所看到的。美联储的货币紧缩政策已见端倪平均30年期固定抵押贷款在过去的一年里，利率从2.98%飙升至7.1%。这标志着自那以来最大的抵押贷款利率冲击美联储主席保罗·沃尔克1981年臭名昭著的紧缩政策．
抵押贷款利率的冲击之所以重要，有两个原因。首先，历史上较低的抵押贷款利率——它也帮助推动了大规模房地产繁荣——已经不复存在。其次，房价飙升意味着许多潜在买家要么被高房价逼退，要么完全失去了抵押贷款。
房价在下跌——但这不是2008年的情况
如果美国房价真的下跌15%，那将是显著的这是二战后第二大房价调整．只有2006年至2012年27%的回调才会超过它。
尽管如此，美联储(Federal Reserve)表示，这不是2008年危机的重演。
“从金融稳定的角度来看，我们在本轮周期中没有看到金融大危机之前出现的那种糟糕的承销信贷。贷款机构对住房信贷的管理要谨慎得多。欧宝球网站(2022年)的情况非常不同，它不存在潜力，(嗯)似乎不存在金融稳定问题。但是，我们确实知道，我们的政策在住房方面产生了很大的影响。”美联储主席杰罗姆·鲍威尔本月早些时候告诉记者．
斯旺克同意鲍威尔的观点:“这不是次贷危机，他们(美联储)是对的。”
然而，尽管贷款标准的提高和供应紧张应该能防止2008年的情况重演，但这还不足以防止房地产市场出现调整。至少斯旺克是这么认为的。
斯旺克表示:“对我来说，有趣的是，在库存仍然非常紧张的情况下，其中一些市场正在快速调整。”
凤凰城有很多泡沫，芝加哥就没有那么多了
作为欧宝竞技ob之前提到过在美国，教科书对房地产泡沫的定义需要满足三个条件。首先，你会看到旺盛的需求——在投机的推动下——涌入房地产市场。其次，飙升的房价远超收入所能承受的水平，达到“高估”水平。第三，房地产泡沫破裂，房价下跌。
大流行的房地产繁荣见证了“投资者热”回到市场。历史上较低的抵押贷款利率吸引了夫妻房东和Airbnb主机。受到创纪录的房价升值水平吸引的短期炒房者也加入了进来。事实上，在2022年第一季度，共有114,706套房屋被“翻转”，根据ATTOM数据．这比2008年泡沫破灭前的任何一个季度都要高。投机?检查。
每个季度,穆迪分析计算了大约400个市场的“高估”或“低估”数字．该公司旨在找出包括当地收入水平在内的基本面因素是否能够支撑当地房价。只有当房地产市场变得严重“高估”时，才会令人不安。在2022年第二季度，典型的市场被“高估”了23%。这高于2019年第二季度的3%，也高于2006年第二季度的14%。高估?检查。
疫情期间，房地产泡沫的前两个因素确实卷土重来，但第三个因素尚未出现。斯旺克表示，“萧条”已经开始，但具体情况将因市场而异。
斯旺克认为半身像会有所不同的原因是什么?一些市场的泡沫比其他市场大得多。欧宝球网站
例如，看看芝加哥和凤凰城。上一次，这两个市场都经历了繁荣和萧条。考虑到在2006年，芝加哥和凤凰城分别被“高估”了32%和48%，这很容易理解为什么。然而，这一次，凤凰城(现在被“高估”了54%)出现了大量投机者和外地买家，而芝加哥(现在被“高估”了3%)仍然相对温和。
展望未来，房地产经济学家预计，像凤凰城这样的市场，房价下跌幅度更大的风险更高。事实上，穆迪分析公司(Moody's Analytics)目前预测，充满泡沫的凤凰城将从峰值到低谷下跌18.7%。这家分析公司预计芝加哥的房价将仅下降3.6%。(你可以找到穆迪对322个市场的预测在这里．)
房价下跌有助于美联储
美联储主席杰罗姆·鲍威尔已经明确表示，美国房地产市场正处于一个艰难的时期“艰难的调整。”一旦完成，买卖双方都会回到“重置”市场。
从字里行间，一些经济学家认为“重置”意味着“房价将下跌”。
“让我们面对现实吧，目前推动通胀的最大因素之一在哪里?这是住房费用。这也是他们(美联储)最有权力的地方，”斯旺克说。所以，是的，房价出现了惊人的上涨。不可持续的上涨——某种调整是必要的。问题是，你无法选择这种调整有多大。”
斯旺克说，房价的温和调整将有助于美联储控制住房成本和整体通胀。在这种情况下，买家可能会回到价格更低、库存更多、抵押贷款利率更低的市场。欧宝球网站
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