我们注意到，很多投资者最近对房地产持乐观态度。事实上，住房市场被认为是瑞银经济团队对2012年乐观预测的推动因素。虽然我们不否认最近的经济数据比担心的要好，但我们对房地产市场将一帆风顺的想法持明显的异议。在这里，我们提出了两个在我们的展望中迫在眉睫、但投资者几乎没有注意到的风险因素:2012年大选和当前住房金融体系被严重破坏的前景。
目前，房地产市场的政治风险很大，而且被低估了。联邦住房管理局在抵押贷款购买量中所占的份额略低于40%，而房利美和房地美加起来有近60%的市场份额，只给私人贷款机构留下了一小块(不到5%)。
政府对房地产市场的支持目前处于或非常接近最高水位，从这个水平上升的潜力非常有限。如果政府的支持受到限制，除非利率大幅上升，信贷风险降低(即提高首付款和收紧标准)，否则私人贷款机构不会加大力度。这些因素将减少需求，使房价下跌。价格下跌反过来会增加贷款机构对这一资产类别的谨慎，从而形成一个恶性循环。
2012年总统大选
目前在共和党初选中处于领先地位的金里奇和罗姆尼对房地产市场的看法非常相似。两人都认为，应该允许市场出清——这是加速实现下行趋势的委婉说法。这意味着，至少不会出现新的倡议，现有的倡议将受到压力。当你的房屋价格下跌时，不要向米特·罗姆尼哭诉。
以下是两位候选人不得不说的话:
“具体来说，要为住房行业做些什么?你能做些什么来鼓励住房?”一是不要试图阻止止赎过程。顺其自然，让它触底吧。允许投资者购买房屋，让租客入住，修缮房屋，然后让房价回升。奥巴马政府缓慢地推进早就存在的止赎程序，结果我们仍然面临止赎问题。第二，给予首次购房者的信贷不足，不足以扭转住房市场。我认为这是个无效的主意。这有点像旧车换现金计划，把政府的钱投入到一些不以市场为导向的事情上，并没有阻止房价的下跌，反而鼓励了汽车工业的起飞。欧宝球网站我认为，帮助人们为住房进行再融资以使他们能够继续居住的想法是值得进一步考虑的。但在我搞清楚谁将为此买单，谁将得到救助之前，我是不会签约的，而这并不是我们所知道的全部答案。——米特·罗姆尼对拉斯维加斯评论杂志编辑委员会。
“消除破坏性和无效的法规、计划和官僚机构给创造就业带来的障碍。这些措施包括:废除萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)，该法案在防止金融危机方面毫无作为，还阻碍了企业在美国进行新的投资;废除《社区再投资法》(Community Reinvestment Act)，该法案的滥用导致了金融危机;废除多德-弗兰克法案，该法案正在扼杀小型独立银行、削弱小企业贷款和削弱房屋销售;分拆房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)，让规模较小的后继者脱离政府担保，进入自由市场;用环境解决方案署取代环境保护署，与地方政府和工业界合作以取得更好的结果;使食品和药物管理局现代化，以便更快地为患者提供救命药物和技术。——Newt Gringrich竞选网站。
目前，Intrade民调显示，奥巴马以50.3%的支持率赢得连任——显然势均力敌。就共和党提名而言，Intrade目前罗姆尼的支持率为46%，金里奇为33%。下面的图表说明了这一点。
奥巴马总统和现任议员也没有对进一步的住房计划表现出多大兴趣。略微扩大的再融资计划HARP 2.0远未达到其倡导者的期望，而传言已久的政府支持企业(GSE)大规模REO计划几个月来也没有进展。欧宝球网站
最后，最近NAR、NAHB和MBA联合游说的失败，突显了政府对住房项目完全缺乏兴趣。
因此，2012年大选可能的结果要么是没有变化(奥巴马连任)，要么是支持率下降(共和党赢得总统大选)。
政府支持下降的两个催化剂
2012年至少有两件重要的催化剂将迫使政府重新考虑当前的支持水平——gse的财政部支持协议和联邦住房管理局的救助。
第一个，正如我们过去所指出的，是gse的财政部支持协议将在2012年底到期。虽然继续为两房提供资金的协议可能会得到续签，但也有一个小风险是不会续签——无论如何，临近的最后期限可能会引发大量噪音，令市场感到恐慌。(债务上限之争或许是一个很好的类比。)
第二个催化剂是联邦住房管理局，它看起来越来越需要救助。在几周前提交给国会的年度报告中，联邦住房管理局报告称，其经济净值估计为26亿美元，支持1.078万亿美元的有效保险，资本比率仅为0.24%(或417倍杠杆率)。一年前，资本充足率为0.50%，2007年为6.4%。联邦住房管理局的年度报告称其资本充足，但这一结论的前提是房价不下跌在所有从这里。具体来说，它说:
“在基本情况预测下，经济净值非常接近于零，当前未偿还投资组合未来净亏损超过当前资本资源的可能性接近50%。2012财政年度房价负增长，而不是稳定或上涨，将导致这种情况的发展。”
不用说，我们对房价的看法与联邦住房管理局对2012年房价增长的假设中值不同。
政府将不得不为联邦住房管理局注资。联邦住房管理局的抵押贷款被注入了Ginnie Mae MBS，而Ginnie Mae MBS明确得到了美国政府的充分信任和信用的支持。因此，如果联邦住房管理局资金耗尽，政府将别无选择，只能采取行动。否则就会出现违约——目前并非不可能，但也不太可能。
怎么玩
利用联邦住房管理局动荡的明显方式是与私营抵押贷款保险公司合作。这些公司与联邦住房管理局竞争(并不断被其削弱)。对于Radian Group、Genworth Financial、Old Republic International和MGIC(以及PMI Group，如果它脱离破产的话)来说，联邦住房管理局的退出可以被解读为一个重大利好。然而，我们认为这种热情将是短暂的。联邦住房管理局目前支持的40%的市场份额急剧下降，将对需求产生巨大的负面影响，房价也将随之下跌。由于mi对房价的风险敞口很大，这对房地产行业来说将是一个净负面影响。因此，我们将利用有关联邦住房管理局的传言的任何强势，作为一个机会，将这些遭受重创的股票重新做空。
