房地产市场正在迅速疲软，但目前还没有迹象表明2008年那样的崩盘即将到来

那么真正的故事是什么呢?最有可能的结果是，我们在5月份看到的过热升值将在今年剩余时间迅速降温。这一转变标志着同比增长的轨迹发生了重大逆转，同比增长的轨迹逐月扩大。但涨幅放缓并不等同于价格下跌。恰恰相反:基本面表明，到2022年年底，房价仍将上涨，并将持续上涨至明年。问题是，前景将一如既往地极不平衡:在许多城市，到2022年底，升值幅度将落后于预期的高通胀，这意味着房主，尤其是那些高房价的房主，将在他们的牧场和殖民地遭受10年或更长时间以来的第一次“真正”下跌。欧宝球网站美国企业研究所(American Enterprise Institute)住房中心主任埃德·平托(Ed Pinto)说:“总的来说，最好的总结是，我们将从一个卖方市场的火爆转向一个卖方市场的温和。”平托提出了一个关键警告。如果住房贷款利率进一步飙升，或者经济严重衰退导致失业率大幅上升，都可能导致美元价格下跌。

房价上涨的急剧放缓

根据美国企业研究所的数据，在COVID-19爆发之前，它所谓的整体“房价升值”(HPA)达到了7%左右的强劲水平。在2020年春天暂停后，HPA进行了一次登月计划。几乎每个月，房价都超过了前一个月的同比涨幅，在2021年1月达到13.5%，然后在今年3月和4月均达到17.3%的峰值。在美国企业研究所6月21日发布的5月份数据中，增长速度仅略微放缓至17.0%。令人震惊的是平托认为未来几个月将出现下滑。截至5月份的数据是基于最终销售额。但美国企业研究所也收集显示价格走向的数据。消息来源是黑骑士(Black Knight)旗下的抵押贷款信息服务公司Optimal Blue(很快将成为洲际交易所(Intercontinental Exchange)的一部分)。美国企业研究所研究了当买家获得抵押贷款的“利率锁定”并签订销售合同时记录的最优蓝色购买价格。平均而言，交易完成需要六到七周的时间。 Hence, AEI can predict changes in values almost two months forward with virtually 100% reliability.

根据Pinto的数据，“利率锁定”数据预测，自住房利率将从5月的17%下降到6月的14.8%，7月为12.2%。平托认为，考虑到这一趋势，到12月，房价将以6%左右的速度上涨，到2023年12月，房价将以4%至6%的速度同比增长。这一较长期前景标志着平托几个月前对中国股市看法的重新评估。然后，他假设价格将在年底以低两位数的速度上涨，到2023年年底仍将上涨近10%。平托说:“最大的不同在于抵押贷款利率出人意料地迅速上升。”“美联储做出了180度的大转弯，从在2022年初之前的三年里往酒碗里加酒，转向对抗由酒碗里加酒引起的通胀。美联储为抑制高涨的消费价格而大幅加息，这大大削弱了住房市场的前景。”

2022年房价将走向何方

然而，平托认为，借贷成本的上升将导致购买者数量的中等下降，而不是灾难性的下降。目前还没有出现类似崩盘的情况:全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)报告称，5月份现有销售年率为540万套，远低于2022年初的600多万套，但追踪了2018年年中至2020年初的强劲数字。平托还提到了抵消高利率影响的“顺风”。就业市场依然强劲，失业率仅为3.5%，有1100万个职位空缺。在家工作经济使美国人有能力卖掉他们在纽约、西雅图或旧金山的房子，在凤凰城或夏洛特购买更大、更便宜的豪宅，推高了阳光地带热点地区的房价，顺便说一句，这些地区的房价对难民来说仍然比他们离开的沿海城市便宜得多。欧宝球网站全国范围内的租金每年上涨15%左右，与拥有一套房子的费用相比，月租公寓不那么划算了。即使是6%，抵押贷款利率也远低于5月份8.5%的CPI。“至少在一段时间内，房主们以负的‘实际’利率借款。”平托说。

平托说，值得关注的数字，也就是衡量买方市场与卖方市场的指标是按现在的卖出价，可以卖几个月．他说:“这种测量方法已经存在了几十年，而且总是可靠的。”“原因在于它同时兼顾了需求和供应。”该比率代表了以当前的购买速度(需求)出售当前市场上所有房屋(供应)所需的月数。如今，美国各地的库存低得令人难以置信，在目前放缓但依然强劲的购买节奏下，稀少的库存以难以置信的速度售罄。平托说:“目前的数字是一个月。“这是所有待售房屋被购买的时间。”他注意到，在大流行病驱动的繁荣之前，至少15年来的最低数字是大金融危机之前的2005-2006年期间的3.5个月。平托补充说:“当时，价格以每年10%的速度上涨。”

平托说，从历史上看，按照目前的销售速度，住房状况在大约六个月的供应上是“平衡的”。“这是卖方市场和买方市场的分界线，”他说。“在2009年至2011年市场低迷期间，我们有12个月的供应。从现在的1个月到6个月的正常数字还有很长的路要走，更不用说12个月引发崩盘了。”他指出，尽管六个月的“供应”对美国整体来说是平衡的，但不同的价格类别有不同的平衡点。对于低端来说，大约需要4个月。“这是因为小房子和联排别墅更相似，是一种更统一的产品，所以它们往往卖得很快，”他说。欧宝球网站相比之下，豪宅在风格和特征上的差异要大得多。欧宝球网站你喜欢都铎式还是盐盒式?这处房产有游泳池吗?还是有足够大的地方可以安装一个? “Buyers need to fall in like or love with diverse choices. It takes them longer to choose and for a pricier house to sell,” he declares.

平托认为，购买力下降将减缓购房速度。现在即将在一个月内签约的房屋将会空置更长时间。更少的购物者和更多的待售标志相结合，将大大提高这一关键比例。欧宝球网站到2022年底，平托可能会看到以目前的销售速度供应四个月，并在2023年保持在这一基准水平附近。但4个月来，卖方市场依然温和。平托表示，如果库存增加和购买放缓共同导致库存在四个月内售罄，那么市场价格将或多或少地同比上涨6%——这是他对2022年底的预测。欧宝球网站

在许多市场，通货膨胀将超过房价

平托指出，即使整体升值速度大幅放缓，许多城市，尤其是阳光地带的城市，仍将保持繁荣，而其他价格已经缓慢上涨的地区将远低于他6%的目标。到12月，各种各样的地方都将因通货膨胀而亏损。他补充说，某些价格区间受到的冲击将比其他区间更大。最脆弱的两个:低端和高端。平托说:“低端市场从美联储设计的超低利率中受益最多。”“这是因为买家主要使用联邦住房管理局的贷款，在购买价格中借入了最大份额。但他们去年这个时候看的一套35万美元的房子，现在可能只卖42万美元，而且他们的住房贷款利率将从3.5%降至6%。他们只是买不起。所以他们转而租房。这样一来，房子就卖不出去了，潜在的买家也就被排除在外了，最底层的五分之一的房子就会受到严重打击。”

至于价格昂贵的住宅，可以考虑纽约或洛杉矶的买家，他们希望购买一套去年花费110万美元的房子。如果首付20%，他们就能从银行获得大笔贷款，因为他们没有资格获得房利美和房地美的融资。他们支付了22万美元的首付，并可以获得88万美元的4%的抵押贷款。现在这所房子的价格是125万美元。他们再也买不起了。月供利率为6%，住房贷款高出12万美元，超出了他们的预算。相反，他们寻找105万美元的房子可以负担得起。但这已不再是一套位于城市高房价区五分之一的住宅。它已经从顶级行列跌到了中高档行列。这种需求离开了高端市场，而且没有得到补充。或者他们决定留在原地，翻新现有的房子，在那里他们可以享受3%或4%的抵押贷款，这是很难放弃的。

研究那些已经落后的地铁，并评估它们在年底前可能的评级，尤其是在不那么受保护的高和低类别中，这是有意义的。请记住，我们可能会经历整体HPA下降了三分之二，从5月的17%下降到12月的6%，这种下降可能会打击今天表现不佳的公司。美国企业研究所的报告显示，路易斯维尔(8.8%)、巴尔的摩(8.2%)和匹兹堡(7.5%)这三个主要城市的价格涨幅已经低于10%，这些数字徘徊在CPI读数附近。欧宝球网站在几十个城市中，低价层已经失去或等同于通货膨胀。密尔沃基增长8.4%，弗吉尼亚海滩增长7.9%，明尼阿波利斯增长7.0%，辛辛那提增长6.7%，盐湖城增长6.2%，伯明翰增长5.6%，哥伦布增长4.5%。

在高端市场，许多市场的涨幅已经在减弱。哥伦布市的房价涨幅已降至8.3%，费城和芝加哥的房价涨幅分别降至7.8%和4.7%。

另一方面，最热门的市场应该会继续以两位数的速度增长，尽管可能不会以目前令人难以置信的速度增长。5月份房价同比涨幅最大的10个城市中，有6个在佛罗里达州:开普科勒尔(37%)、北港(31%)、迈阿密、奥兰多和坦帕(26%)以及杰克逊维尔(22%)。另外三个城市也享受了来自加州的移民:达拉斯(24%)、凤凰城和拉斯维加斯(25%)。另外一个排名前十的城市也是南方潮的冠军:罗利，28%。

平托认为，这些热点地区今年乃至未来都将继续取得巨大进展。“原因在于‘巨大的套利’，”他说。“人们离开旧金山或西雅图前往凤凰城或夏洛特，推高了这些市场的高端房价。但这里的房价起价远低于沿海地区，因此尽管房价有所上涨，但外来人口仍能负担得起，而且随着移民的继续，房价还有很大的上涨空间。即使出现小幅衰退，我们也没有看到移民速度大幅放缓。”美国企业研究所研究员托拜厄斯·彼得指出，尽管佛0b足球罗里达州西海岸靠近迈尔斯堡的开普科勒尔社区的房价在过去一年中上涨了近40%，但其40.3万美元的中位数价格仍然是圣何塞平均房价的25%。“在开普科勒尔，你离海滩很近!”平托说。

会有什么问题冲击房地产市场?

平托最可能的设想基于两个关键假设，但事实可能证明这两个假设过于乐观。首先，抵押贷款利率保持在6%左右。他说:“如果这个数字在7%到8%之间，我们可能会看到需求放缓，使名义涨幅降至零，这意味着房价正在输给通胀。”第二，美国将避免深度衰退，尤其是伴随消费价格飙升的衰退，这会导致滞胀。“你可以想象一个结果，失业率达到7%，与此同时，人们不得不支付的住房费用下降，因为他们在购买食品和汽油方面捉襟难肘。如果发生这种情况，他们就无法支付抵押贷款，所以他们会卖掉并出租或加倍。这样一来，你就有了双重打击:一是市场上新上市的房子，另一个买家不是‘搬进去’，而是租了一套公寓，不再是需求的一部分。”如果这种情况发生，售罄美国住房库存所需的时间将从现在的1个月增加到8个月。这种转变将导致美元价格小幅下跌。平托说:“这样，自金融大危机(Great Financial Crisis)之后，就会首次出现真正的买方市场。”

房地产市场正在迅速走弱。但削弱并不等同于崩溃。