今年的线从分析师和经济学家都是"美联储将直到碎了。”越来越多,看起来这样的“东西”疲软的美国住房市场。
“拉斯维加斯的一个领先指标(国内)房地产市场的价格走势,就像我们看到的在2008年和最近的疯狂。在这里我们绝对感觉热。买方池,在大多数情况下,枯竭,”克里斯汀涟漪,房地产经纪人在拉斯维加斯,告诉欧宝竞技ob。
但它不只是市场泡沫像拉斯维加斯和博伊西房价下滑感到痛苦:这是在全国范围内加速。事实上,截至上周,抵押贷款购买应用程序与去年同期相比下降了38%。这标志着自2014年以来的最低值。
简而言之:楼市活动正在崩溃。
我们应该清楚,尽管:这在住房活动或“崩溃”美联储主席杰罗姆·鲍威尔称之为“困难校正”并没有出现从稀薄的空气中。它的设计。美国联邦储备理事会(美联储,fed)今年春天翻转到对抗通胀的模式与希望利率升高会导致活动下滑敏感的房地产等行业。
美联储的理由放缓房地产市场可以归结为两个词:需求毁灭。历史上,抵押贷款利率上升就中央银行进入对抗通胀的模式。,抵押贷款利率的冲击导致现有和新屋销售下降。建筑商削减,对大宗商品的需求(比如木材)和耐用品(如冰箱)然后下降。也会使房地产和建筑业裁员。这些经济收缩然后迅速蔓延到其他经济领域,从理论上讲,有助于弱化劳动力市场和抑制高通胀。
“我们进入经济衰退最常见的方式是美联储提高利率以对抗通胀。这种类型的衰退的主要指标是住房,”比尔麦克布莱德,经济学博客的作者计算风险,告知欧宝竞技ob今年夏天。“这(住房)不是目标,但它(住房)本质上是目标。”
当然,我们已经看到这些housing-spurred经济收缩。房屋建筑商正在减少。房地产公司正在削减头计数。和一些地区的房地产市场,如博伊西和西雅图已经陷入房价回调。
“房地产经纪人感到它一流的。我放在一个电话更大的拉斯维加斯房地产经纪人协会,和员工,他们对我说平均每个月约300名新成员。这个月她估计120;然而,她一直每天处理大约30房地产经纪人取款,“涟漪说。这意味着每天大约30房地产经纪人仅在拉斯维加斯人还是选择了放弃。
现在让我们回到本文的介绍。当分析师说"美联储将直到打破的东西,”他们暗示美联储的通胀运动将继续,直到通胀消退或推动经济陷入衰退。“东西”可能是痛苦在债券市场,或者在主要金融机构流动性问题。但也有担忧,“东西”可能是房地产市场。
1981年和2008年
没什么不寻常的楼市低迷引发经济衰退。看看经济学家爱德华•利默尔的2007篇题为“住房是商业周期”。利默尔发现,80%的二战后经济衰退之后“实质性”的房地产放缓。
但当分析师谈论住房“休息”,他们在说什么楼市低迷不仅帮助导致经济衰退,是根本原因。历史上最臭名昭著的例子是1981年和2008年。
早在1980年代初,美联储主席保罗•沃尔克(Paul Volcker)著名解决通胀,已经开始在70年代。中央银行实现了目标,但只有在抵押贷款通胀率攀升至1981年的18%,飙升创建了一个住宅市场低迷如此锋利,它把整个经济陷入衰退。而房屋销售和建筑水平的时候,房价实际上在1981年房价低迷仍然相当稳定。
2008年房价崩盘,当然,是一个不同的故事。与1981年不同的是,2000年代房地产低迷带来的房地产泡沫。后衰退始于2005年的一系列美联储加息。接下来几年,它将升级为一场全面的房地产泡沫破裂带来的经济大衰退。与1981年不同的是,2000年代房地产崩盘是猖獗的过度建设的支撑一场完美风暴,家庭财务状况恶化,历史水平的高估,和有毒次级抵押贷款。
在2022年房地产市场低迷不适合直接到1981或2008年营地,份额从每个特征。就像在1981年,2022年房地产市场恶化的一个历史性的抵押贷款利率冲击。类似于2008年,2022年房地产市场再次成为脱离经济基本面。
一个历史性的负担能力冲击。这是最好的方法来描述为什么房地产市场可能优惠的“东西”。
大流行的房地产繁荣时期,美国房价攀升了43%在短短两年耦合与7%的抵押贷款利率只是把负担能力超出了许多潜在的借款人能负担得起。相对于收入,它实际上是更昂贵的购买比在房地产泡沫的高度。欧宝球网站
只要美联储进入对抗通胀的模式中,抵押贷款利率将会上升。然而,这个抵押贷款利率的大小高峰抵押贷款利率从3%跳到7%,抓住了行业黑人措手不及。从历史上说,抵押贷款利率贸易大约高出10年期美国国债收益率(目前为4%)。,现在3个基点左右。的原因吗?随着美联储退出购买MBS证券,投资者-他认为2022年抵押贷款借款人将来再融资,从而降低他们的回报吗也不急于拿起MBS证券。
美国国债收益率之间的分歧和抵押贷款利率有一些业内人士称“MBS市场打破了。”Ironically, the broken "MBS market" has put the U.S. housing market at higher risk of also "breaking.''
毫无疑问:房地产市场进入了衰退在夏天。也就是说,经济收缩尚未在Fed-induced衰退之前你想看到的。
站在路上的东西:住宅建筑。
一方面,独栋房屋开工同比下降了18.5%。另一方面,房屋建筑商保持忙碌。结合供应链的约束和渴望现金的大流行房地产繁荣导致房屋建筑商大大提高产量在过去的两年里。积压太大,他们仍然在工作。只要建筑商和承包商保持忙碌,它会减缓建设激增通常先于Fed-induced衰退的裁员。
标题,经济学家和分析人士都认为,房地产市场将继续恶化。
今年,富国银行(Wells Fargo)项目急剧下滑新屋销售(-10.5%),成屋销售(-7.4%),独栋房屋开工(-7.3%),和住房占国内生产总值(-10.1%)。然后,在2023年,富国银行(Wells Fargo)期待另一个下降新屋销售(-6.5%),成屋销售(-13.1%),独栋房屋开工(-12%),和住房占国内生产总值(16%)。
如果富国银行(Wells Fargo)的预报还预测2023年美国房价下跌5.5%——果真如此,这将意味着住房市场衰退达到一个水平,历史只发生在经济衰退时期。
而房地产低迷似乎在轨迹,可能导致美国经济陷入衰退,没有什么是必然的。如果通胀缓和,美联储可能主政策经济衰退之前就锁在。也有这个理论一个明显的下降住宅投资——占4.6%的GDP-wouldn无法对今天的少housing-dependent经济有效的。虽然确实私人投资,达到了一个更高的GDP中所占的份额在2005年(6.7%),我们实际上略高于1981年份额(4.4%)。换句话说,不要低估住房。
但“衰退”或“不”衰退,房地产行业显然感到手头拮据的紧缩周期。很难看到,很快改变。
“我有什么合同。我是一个长途,但是我那是在说谎,如果我说我不紧张,”基拉梅森房地产经纪人在费城,告诉欧宝竞技ob。
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