在2005年,美联储主席格林斯潘告诉国会“整个国家的房价泡沫似乎不太可能出现。”当然，房地产泡沫不仅已经形成，而且就在格林斯潘在国会发表这一言论时，它已经接近顶峰。
快进到2022年，上一次泡沫的伤痕已经明显显现经济学家不那么害怕承认房地产泡沫——即使他们认为，这场泡沫可能没有本世纪初形成的泡沫那么危险。
周二，世界上最有影响力的经济学家就这么做了:在布鲁金斯学会的一次活动上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔告诉观众房价的上涨大范围的房地产繁荣合格的“房地产泡沫．”
“疫情结束后，抵押贷款利率非常低，人们想买房子，他们想离开城市，在郊区买房子。所以你真的有房地产泡沫，你有房价上涨到非常不可持续的水平和过热，诸如此类的事情。所以，现在房地产市场将经历另一个阶段，希望在供应和需求之间出现一个更好的局面。”
根据鲍威尔过去的声明，为美国房地产市场带来“平衡”的过程已经开始。今年6月，鲍威尔表示，提高抵押贷款利率将有助于解决这一问题“重置”美国房地产市场。然后在9月，鲍威尔告诉记者，我们已经正式进入了一个“艰难的(房地产)调整”这将恢复市场的“平衡”。
在鲍威尔承认“泡沫”之前，达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)于11月发表了一篇题为《泡沫》的文章“撇去美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务。”这篇文章认为，政策制定者应该努力缩小泡沫，而不是戳破它。
“在目前的环境下，当住房需求显示出疲软迹象时，货币政策需要谨慎地在不引发房价螺旋式下跌的情况下降低通胀，这可能会加剧经济衰退。”Martínez-García在达拉斯联邦储备银行写道．“大流行泡沫导致的严重房地产泡沫破裂并非不可避免。尽管形势具有挑战性，但仍有一个机会之窗，在实现美联储首选的软着陆结果的同时，缩小房地产泡沫。”
为了更好地理解我们下一步可能会走向何方，让我们更深入地研究一下鲍威尔对房地产的评论。
美国房地产市场在大流行期间客观上出现了泡沫．事实上，达拉斯联邦储备银行(Dallas Fed)的数据(见上图)发现，与2005年和2008年相比，2022年的房价实际上更加脱离潜在基本面。欧宝球网站
未来一年，这些脱节的基本面因素应该会开始有所愈合。这是一些公司持有的观点摩根士丹利(Morgan Stanley)北风,毕马威(KPMG)，约翰·伯恩斯房地产咨询公司，Moody’s Analytics，高盛(Goldman Sachs)，富国银行(Wells Fargo)，房利美(Fannie Mae),泽尔曼联合公司．这些公司认为，“压力”的负担能力(即抵押贷款利率在美国房价飙升40%后飙升3个百分点)将导致房价在2023年进一步下跌。如果美国的房价已经比2022年6月的峰值下降了2.2%如果美国经济继续下滑，而收入继续上升，那么基本面确实会开始回落。
尽管如此，美联储官员并不这么认为正在进行的房地产调整是2008年的重演。
“从金融稳定的角度来看，我们在本轮周期中没有看到金融大危机之前出现的那种糟糕的承销信贷。贷款机构对住房信贷的管理要谨慎得多。欧宝球网站(2022年)的情况非常不同，它不存在潜力，(嗯)似乎不存在金融稳定问题。但是，我们确实知道，我们的政策在住房方面产生了很大的影响。”鲍威尔11月早些时候对记者说．
看，上次房地产泡沫从根本上讲是一个不同的故事。在过去，热心的贷款机构向那些在历史上不符合资格的人发放抵押贷款(或者更确切地说，次级抵押贷款)。随着信贷的涌入，它帮助推动了建筑热潮和房价热潮。然而,一旦美联储收紧在2006年引发了房地产市场的调整，建筑热潮变成了供应过剩，不良贷款变成了止赎危机。供过于求和“强制销售”的结合美国房价在2007年至2012年间惊人地下跌了26%．
而美联储官员承认，我们可能会看到房价出现“实质性调整”在美国，他们认为这次危机的破坏性不会像2008年的那次危机那么大。的原因吗?美联储认为，在未来几年，我们不必担心止赎危机或大规模供应过剩。
高销售和供应链问题的结合看到大流行期间，房屋建筑商积压了大量未完成的项目．一方面，由于房屋建筑商急于出售这些房屋会给2023年的房价带来下行压力吗．另一方面，这根本不足以解决美国的住房短缺问题。鲍威尔周三承认了这一点。
鲍威尔说:“这些(正在进行的住房调整)都不会影响长期的问题，那就是我们的国家建筑密集，很难分区，也很难建造足够数量的住房来满足公众的需求。”“住房短缺会持续更长的时间。”
因此,尽管抵押贷款利率飙升通过压低房价和给库存(见上图)增长的喘息空间，可能有助于为住房市场带来“平衡”，但市场的轨迹可能不会长期有利于买家。
让我们明确一点:没有人真正知道正在进行的房地产调整将如何展开。这里有太多的问号。通货膨胀是否会迅速下降，同时抵押贷款利率也会随之下降?还是通胀具有粘性，因此需要更长时间的高利率?
但我们可以说，从过去的历史来看，接下来的走势肯定会因楼市而异。
它会发生变化的一个重要原因是，不同市场的基本面差异很大。看看克利夫兰和奥斯汀就知道了。前者在疫情期间经历了温和的房地产繁荣，而后者的房价飙升超过70%。当然，现在房地产市场已经发生了变化，奥斯丁(这是一个很大的变化穆迪分析(Moody's Analytics)估计该公司被“高估”了61%)已经跌入大幅回调克利夫兰(哪个被“高估”了15%)已经慢下来了。
简单地说:房地产基本面依然重要．
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